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1、大产权房有五证 ， 受法律保护，有完整产权 。小产权，没有五证，不受法律保护，只有部分产权 。
2、大产权拆迁有补偿，小产权没有 。也就是说 ， 如果政府要拆迁房子 ， 小产权业主基本不会得到拆迁安置补偿 。
3、小产权房屋质量没人监督，存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题 。
4、小产权由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市专卖 。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，也就是说，买小产权房不能贷款 ， 只能一次性付全款 。
小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用 ， 其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权” ， 又叫“小产权” 。
【大小产权房的区别 房屋大小产权的区别】乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权 。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证 ， 购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证 。
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