哪种方式更好等额本息

买房算得上是人生当中最大的投资
动辄几十上百万的投入
除土豪能一次性付全款外
大部分人选择的都是贷款买房。
而对于贷款，你了解的又有多少呢？
今天，我们就来好好聊一聊贷款的这点事~
等额本息和等额本金还房贷到底怎么选？

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贷款分为两类
1.
公积金贷款
2.
商业贷款
公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款。而现在有许多公司或行业没有购买公积金，所以，商业贷款成为现在社会的一种主流形式。

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银行提供商业贷款的还款方式有两种等额本金和等额本息
等额本金
等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少。

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适宜人群
等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
优点
1.对于投资性购房者，和购房首付比例较高的购房者来说等额本金其实更加合算一些。一方面投资性购房者都希望迅速还完贷款，避免房子对现金流的依赖。那么在贷款时间较短的情况下，迅速还完贷款。选择等额本金就更好一些。
2.一方面可以节省一部分利息，一方面可以迅速减少剩余的本金，在有需要的时候将剩余贷款迅速还完，然后利用房子进行再融资。
等额本息
每月的还款额相同。从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

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适宜人群
等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年轻人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。
优点
1.用更多的利息来换取更小的还款压力。
2.对于首付资金较少的购房者，等额本息的还款模式还能支持规模更大的贷款。
3.对于年轻人来说，收入的增长是可以预期的。按照目前的趋势来看，收入七八年翻一番是可以预期的。因此把更多的还款放在将来，它占据收入的比例会越来越小，以发展的眼光看，将来这些钱实在不算什么，没必要给现在增加压力。

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等额本金与等额本息的区别
以贷款100万20年还清为例，两者还款的区别可以参考下图

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这张图上红色的部分是还款的利息，蓝色的部分是还款的本金。
在等额本息还款的方式下，每月还款金额固定，随着剩余本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。
而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。
相对来说，等额本金的还款模式下，还款利息会比等额本息还款的利息总额少一些。
还款方式五原则
既然同样情况下等额本金返还的利息少，是不是就要等额本金的还款方式呢？
其实不然，选择合适自己的还款方式才是最重要的。
可以参考以下五个原则：

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1、生活幸福感
刚开始还款时，等额本金方式每月的还款额比较高，还款压力比等额本息大，因此，要考虑个人的承受能力。从女性生活的角度来看，今天的幸福感比多还的几万元重要，建议在还款初期不要给自己太大的压力。
2、考虑货币的时间价值
等额本金方式意味着更高的“首付款”——前期还款额高，早期负担重；等额本息则有更高的财务杠杆，用更少的钱撬起了更大规模的资产。
3、考虑是否要出售房产
如果房产打算短期（在等额本息总还款额少于等额本金的时间区间内）持有，变现后往往等额本息还款法的投资率更高。
4、考虑开始还款时的年纪
如果你40岁，今后的十几年间，随着年龄增长收入会进入下行区间，等额本金还款符合收入曲线的变化规律。如果你20岁，到40岁之前收入曲线向上，就没必要给今天的自己太大的压力。
5、考虑是否提前还款
如果提前还款，等额本金前期还的本金多、利息支出少，显然更划算。