⑤查封执行财产
2015年7月21日 ， 一审法院作出（2015）湘高法执协字第22号协助执行通知书 ， 查封了上述抵押房产 。
华融分公司向一审法院申请强制执行 。 一审法院执行立案后 ， 于2017年8月21日作出（2015）湘高法执字第22号拍卖公告 ， 拟拍卖（2014）湘高法民二初字第32号民事判决所确定华融分公司享有优先受偿权的包括案涉房屋在内的英泰国际的多项房产
⑥案外人提出异议
董玉容不服 ， 向一审法院提出执行异议 ， 一审法院裁定驳回董玉容的异议请求 。 董玉容遂提起本案诉讼 。
法院判决
一审：湖南省高级人民法院(2020)湘民初8号
结果：驳回董玉容的诉讼请求
理由：
（一）关于第三人进入破产程序后 ， 本案执行异议之诉应否继续审理的问题 。
第一 ， 程序方面 。
系董玉容提起的案外人执行异议之诉 ， 目的是请求排除人民法院对案涉房屋的强制执行 。 人民法院对其起诉是否受理 ， 应审查是否符合《民事诉讼法》第一百一十九条与《解释》第三百零五条规定的案外人执行异议之诉的起诉条件 。 同时 ， 本案提起执行异议之诉期间 ， 被执行人英泰公司、东星公司、华中公司进入破产重整程序 ， 根据《企业破产法》第二十条之规定 ， 本案审理期间 ， 受理英泰公司、东星公司、华中公司破产重整申请的人民法院已确定其管理人 ， 可以代表被执行人继续参与诉讼 ， 故本案继续审理从程序上并无不当 。
第二 ， 实体方面 。
首先 ， 在功能上 ， 执行异议之诉作为针对执行程序的救济手段 ， 除了阻却法院强制执行的功能以外 ， 还具有对实体权利顺序优先性确认之功能 。 本案中 ， 虽然被执行人进入了破产重整程序 ， 但无论破产企业最终是重整或清算 ， 均不能代替执行异议之诉对债权人债权优先性的实体认定功能 。
其次 ， 在效果上 ， 案涉房屋如因破产而解除查封 ， 房屋将转由被执行人的破产管理人接管；如因执行异议之诉胜诉而解除查封 ， 则董玉容可以要求继续履行合同 ， 华融分公司不得再执行案涉财产 。 同为解除查封措施 ， 因被执行人进入破产程序而中止执行 ， 与因执行异议之诉排除法院的执行措施而停止执行 ， 两种程序的依据不同 ， 所带来的法律效果以及对当事人权益的影响也不一致 ， 故不能因被执行人进入破产程序中止执行而停止对执行异议之诉的审理 。 综上 ， 华融分公司的主张缺乏法律依据 ， 本案被执行人进入破产程序后 ， 执行异议之诉仍然应当继续审理 。
（二）关于董玉容对案涉房屋享有的民事权利能否排除人民法院强制执行的问题 。 本案董玉容能否排除强制执行的关键在于其对案涉房屋所享有的民事权益是否优先于华融分公司的抵押权 。
第一 ， 因本案涉及抵押权与其他权利的优先性排序问题 ， 故应参照《执行异议和复议规定》第二十七条的规定 ， 但上述规定未明确法律、司法解释规定的例外情形是否包含本解释的其他条款 ， 故在认定第二十七条的例外情形时 ， 不宜直接适用包括该司法解释第二十八条在内的其他条款的规定 。 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定 ， 交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权 ， 但该特别规定仅限于购买房屋用于居住并已支付全部或者大部分房款的商品房消费者 ， 一般房屋的买受人 ， 不适用上述规定 。
本案中 ， 董玉容购买的案涉房屋系商业门面 ， 并非居住之用 ， 故根据上述司法解释的规定 ， 不能排除人民法院的强制执行 。 因此 ， 董玉容对案涉房屋享有的民事权益不属于《执行异议和复议规定》第二十八条规定的可以优先于抵押权优先受偿的法定例外情形 ， 不能据此排除人民法院的强制执行 。
第二 ， 关于抵押权效力问题 。 华融湖南分公司对案涉房屋所享有的抵押权 ， 系经抵押登记并由人民法院生效判决所确认的 ， 在抵押登记未经注销或者生效判决未被法定程序撤销前 ， 其抵押权当然有效 。 董玉容对华融分公司优先受偿权的异议 ， 不属于本案执行异议之诉的审理范围 。
二审：最高人民法院（2021）最高法民终534号
结果：
一、撤销湖南省高级人民法院(2020)湘民初8号民事判决;
二、不得执行湖南省怀化市迎丰西路英泰国际二期2栋1-05号房屋 ， 并依法解除查封;
理由：
在执行法院依法查封案涉房屋之前 ， 董玉容的购房行为完成在先 ， 英泰公司、华融湖南分公司以房抵押的行为在后 。 英泰公司在取得案涉房屋交易对价后又抵押给他人的行为 ， 是违约行为 。 华融湖南分公司庭审中未能举证证明其在设定抵押权时 ， 按照行业规范的惯常做法对抵押物的现状进行核查 ， 对董玉容购买并占有的案涉房屋进行抵押 ， 未尽应有的审慎注意义务 。
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