文章图片
文章图片
文章图片
在就《执行异议和复议规定》第二十七条与第二十八条、第二十九条的关系上我们已经明晰 。
“消费者生存权”最优 ， 担保物权次之 ， “物权期待权”虽被赋予“物权”名义 ， 但毕竟不是既得的物权 ， 本质上仍属于债权请求权 ， 故虽优先于普通债权 ， 但应劣后于担保物权 。
也就是说 ， 《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容包括第二十九条 ， 但不包括第二十八条 。
但关键的问题在于第28条保护的物权期待权虽然在本质上属于债权请求权 ， 只是赋予了物权的名义 。 虽然在一般情况下 ， 劣后于担保物权 ， 但需要强调的是 。 担保物权的设立时间与于第28条保护的物权期待权设立的时间需要区分先后性 。
如果第28条保护的物权期待权设立的时间要早于担保物权设立的时间 。 那第28条保护的物权期待权优先性要大于担保物权 。
我们从最高人民法院改判的一则案例说起 。
裁判要旨滥用优先权否定抵押制度 ， 与滥用抵押制度破坏市场正常交易秩序 ， 其危害是相同的 。
实践中时常发生开发商或销售商利用信息不对称、卖方市场的优势地位 ， 从事一房二卖、卖后抵押、欺诈贷款、卷款跑路等坑害购房者的违法乃至犯罪活动 ， 这种扰乱社会经济秩序的情形应当依法予以遏制；同时 ， 应当通过个案司法使购房者的合法权益得到公平合理的救济 。 由于物权法公示制度与房地产开发、销售的行政登记制度脱节的问题长期存在 ， 使得购房者在履行完购房全部义务后 ， 不能及时公示物权变动的状态 ， 此时 ， 合法占有可以作为公示的形式证明物权交付的结果 。
案例索引（按时间节点）①购买房产
2010年1月29日 ， 董玉容（案外人执行异议之诉原审原告、二审上诉人、执行案外人）与英泰公司（案外人执行异议之诉一审 ， 二审第三人、被执行人）签订《商品房买卖合同》 ， 购买英泰公司开发建设的英泰国际二期2栋1-05号商铺 ， 建设完成后 ， 英泰公司未按合同约定为董玉容办理房屋变更登记手续 。
2013年5月9日英泰公司向董玉容交付案涉房屋 ， 董玉容提交了《英泰物业服务有限公司收款收据》内容显示 ， 董玉容于2013年5月6日交纳案涉房屋的物业管理费用479元 。
②贷款
2013年1月24日 ， 英泰公司向湖南信托公司借贷信托贷款9800万元 。
③转让不良债权且办理了后抵押登记
2013年5月23日 ， 因英泰公司无力偿还该信托贷款本金 ， 湖南信托公司与华融分公司（案外人执行异议之诉原审被告、被上诉人、申请执行人）、英泰公司签订《债权转让协议》 ， 约定湖南信托公司将其对英泰公司享有的9800万元不良债权转让给华融分公司 ， 转让价款为9800万元
2013年5月27日华融分公司与英泰公司签订《抵押协议》 ， 并办理了抵押登记 。
④起诉不良债权
2014年9月19日 ， 华融分公司起诉 ， 要求英泰公司等履行上述《债权转让协议》 。 诉讼过程中 ， 英泰公司向法院提交了董玉容与英泰公司签订的《商品房买卖合同》及收款收据 ， 以证明案涉房屋在办理抵押登记前已出卖 ， 华融分公司对该房屋不能享有优先受偿权 ， 并在庭审中提出 ， 应通知董玉容作为利害关系人参加诉讼 。 一审法院对上述证据未予采信 ， 也未通知董玉容参加该案诉讼 。
2014年12月12日一审法院作出判决解除华融分公司与英泰公司签订的《债务重组协议》 ， 由英泰公司向华融分公司偿还债务9800万元及重组收益、违约金和律师代理费695431元 ， 东星公司、华中公司、谢永健、陈桃芳对上述债务承担连带清偿责任 。
推荐阅读
- 父亲含冤入狱，留下年幼的女儿，电影《七号房的礼物》太感人了
- 夜间航班最便宜，为何游客不愿选择“晚上飞机”，看完才懂其中猫腻
- 因房东不退押金，租客在屋内泼满大粪，网友：干得漂亮！
- 蟑螂拥有超强“逆天”技能，用激光来杀灭它们可不可行？
- 南极发现百年前的胶卷，照片修复后大家究竟看到了什么？
- 刘焕荣：因摆地摊遭混混殴打，走入歧途成杀手，专杀帮派大佬
- 漫威和DC双双翻车，漫威画师实力吐槽选角，黑人康斯坦丁惹争议？