贝壳研究院发布关于国内住房需求的三大预测
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消费日报讯 以长期视角应对短期波动 ， 以确定性应对不确定性 ， 是拨开迷雾、穿越周期的重要指引 。 中国房地产市场正从大开发时代步入增量、存量并举时代 ， 从高增长进入中低速、注重高质量增长的新发展阶段 。 那么 ， 未来5年、10年 ， 乃至15年 ， 市场需求趋势如何？将呈现哪些确定性变化？
为解答这个关系宏观经济发展的核心问题 ， 贝壳研究院参照了日本、韩国房地产发展经验 ， 从总人口、城镇化率、人均住房面积、住房拆除率及拆迁安置返还比等核心维度分析出发 ， 对住房消费需求进行了量化测算 ， 对“未来15年我国住房需求有多少”这类关键问题给出了答案 。
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住房总需求已进入下降期
未来15年年均降速将达2.5%
此次在测算住房需求上 ， 贝壳研究院引入了“人口支持比”这一分析维度 ， 即15-64岁的劳动力人口数量与15岁以下和64岁以上人口数量之和的比值 ， 反映社会生产力 。 理论上 ， 人口支持比越高 ， 住房需求也越旺盛 ， 反之住房需求则下降 。
可以参照的是 ， 日韩经验表明住房需求均经历快速增长期、高位震荡期和下降期 ， 人口支持比峰值领先住房需求峰值3-4年 。 中国人口支持比已经在2010年达峰 ， 此后人口支持比持续下降 ， 这决定了当前我国住房总需求已进入下降期 。
▽日本住房新开工面积与人口支持比
数据来源：日本内阁府、世界银行 ， 贝壳研究院整理
报告在国内住房消费需求的相关研究方法的基础上创新改进 ， 借鉴文化和经济发展模式相近的日韩经验 ， 并以其指导定量估算 。
本次测算发现：2021-2035年我国将有201-247亿平方米的新增住房需求 ， 中性情形下为222亿平米 ， 年均14.8亿平米 。 相较于“十三五”期间住房市场年均18.9亿平米的交易规模 ， 住房总需求呈现逐步下台阶的特征 ， 到2035年 ， 住房总需求降至13.3亿平米 ， 15年间年均降速2.5% 。 从五年的跨度周期看 ，“十四五”（2021-2025年）期间我国住房总需求约78亿平方米 ， 年均15.7亿平方米 ， 相较于“十三五”期间下降17% 。
▽中性情形下我国住房总需求面积预测
数据来源：贝壳研究院测算
【贝壳研究院发布关于国内住房需求的三大预测】2
2035年刚需预估占比仅1成
改善性与拆迁需求将占主导
研究发现 ， 未来新增住房需求包括三类：
一是人口从农村向城镇异地转移带来的刚性住房需求 ， 预计2021-2035年新增刚需约39亿平米 ， 年均约2.6亿平 ， 占总需求的18% 。 其中“十四五”期间新增刚性住房需求约17亿平方米 ， 年均3.4亿平 ， 在总需求的占比为22% ， 较“十三五”期间的占比下降5个百分点 。 此后刚性住房需求占比持续下降 ， 2035年刚性住房需求占比降至11% 。
二是城镇居民住房面积增加带来的改善性住房需求 ， 预计2021-2035年新增改善性需求约120亿平米 ， 年均约8亿平米 ， 占总需求的54% 。 其中“十四五”期间新增改善性住房需求约41亿平方米 ， 年均8.1亿平方米 ， 占总需求的52% ， 此后改善性住房需求占比保持提高 。 2035年改善性住房需求约7.7亿平方米 ， 占总需求的58% 。
三是城镇老旧房屋拆除重建带来的拆迁需求 ， 预计2021-2035年新增拆迁需求约63亿平米 ， 年均约4.2亿平米 ， 占总需求的28% 。 其中“十四五”期间新增拆迁需求约21亿平方米 ， 年均4.2亿平方米 ， 占总需求的26% 。 2035年拆迁需求约4.2亿平方米 ， 占总需求的31% 。
▽中性情形下我国各类住房需求占比
数据来源：贝壳研究院测算
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住宅交易额年均增速约1.8%
市场将进入增存并重时代
值得关注的是 ， 住房需求面积下降并没有改变市场交易规模上升趋势 。
考虑住房价格温和上涨 ， 年均涨幅为4.3% ， 预计2021-2035年我国住宅交易额年均22-27万亿元 ， 中性情形下年均24万亿 。 其中“十四五”期间 ， 我国住房总交易金额达到104万亿元 ， 年均21万亿 ， 较“十三五”期间增长约8% ， “十五五”、“十六五”分别环比增长15%、16% 。 到2035年 ， 我国住房市场总交易额将达29.2万亿 ， 15年间年均增速保持约1.8% 。
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