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新浪财经 保利物业连续3年业绩增速放缓 规模扩张陷入瓶颈期

3月24日 ， 保利物业发布2020年业绩公告 ， 公司实现营业收入80.4亿元 ， 同比增长34.7%；实现年内溢利7亿元 ， 同比增长38.3%；本公司拥有人应占溢利6.7亿元 ， 同比增长37.3% 。 同期毛利率为18.7% ， 较去年下降1.6个百分点；净利率为8.7% ， 较去年增加0.3个百分点 。
正如中报所担忧的那样 ， 保利物业本就不高的毛利率出现下滑 ， 其中社区增值服务毛利率更是大降10.4个百分点 。 此外由于年内无大型并购 ， 每年稳定面积的增长已经不能满足保利物业 ， 公司在管及合约面积增速下降至近年3年最低 ， 导致储备率进一步下降至0.49 。 年报次日公司股价领跌（-7.11%）45家物业股 ， 反应了市场情绪 。
连续3年业绩增速放缓
从业务结构来看 ， 物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务占总收入的比重为61.6%、16.7%、21.7% ， 相对于总收入34.7%的增长 ， 三大业务中占比最重的物业管理服务全年仅增28.7% ， 拖了营收后腿 。 非业主增值服务及社区增值服务分别增长38.5%、51.5% 。
不过横向对比自身 ， 保利物业2020年业绩增长略显逊色 。 2017-2020年公司营收增速分别为26.73%、64.98%、41.06%、34.7% ， 2018年高增之后 ， 2019年及2020年增速连续2年放缓 。 净利润增速放缓则更早 ， 2017-2020年净利润增速为50.26%、49.33%、46.13%、37.3% ， 随着基数的增大 ， 利润增速逐年放缓迹象明显 ， 尤其是2020年下降了约9个百分点 。
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【新浪财经|保利物业连续3年业绩增速放缓 规模扩张陷入瓶颈期】 而对比同行 ， 目前公布业绩的头部物企中 ， 碧桂园服务同比增长61%、恒大物业同比增长185%、雅生活服务同比增长43%、招商积余同比增长52% ， 保利物业落后于同梯队物企 。 另一方面 ， 第二梯队的物企正疯狂追赶 ， 比如世茂服务净同比增长80.2%、融创服务同比增长122.6% ， 二者营收规模虽然远低于保利物业 ， 但净利润规模已经接近后者 。
规模扩张陷入瓶颈期　49%在管面积已到期
截至2020年末 ， 保利物业在管面积为3.8亿平方米 ， 较去年的2.9亿平方米新增0.93亿平方米；合约面积为5.7亿平方米 ， 较去年的的5亿平方米新增0.7亿平方米 。 储备率（储备面积/在管面积）方面 ， 2019年为0.74 ， 2020年为0.49 ， 略有下降 。
2020年仍然是第三方项目驱动的规模增长 。 0.93亿平方米的新增面积中 ， 0.24亿平方米来自于保利发展控股集团、0.7亿平方米来自第三方物业开发商 。 2019年二者的新增数据分别是0.19亿平方米、0.77亿平方米 。
具体到在管业态 ， 公众及其他物业2020年新增在管面积0.6亿平方米 ， 保利物业新增的第三方项目可能大部分是公共及其他物业 。 目前住宅、商业及写字楼、公众及其他物业占总在管面积的比例为44%、3%、53% 。 公众及其他物业已经超过了住宅物业 ， 这是保利物业区别于众多物业股的一大特点 。
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但公众及其他物业和商业写字楼正好相反 ， 面积大增收难 。 公众及其他物业52.9%的在管面积比例对应了16.2%的物业管理服务收入比例 ， 商业及写字楼3%的在管面积对应了14.1%的物业管理服务收入比例 。 保利物业在公告声称平均物业费均有提升 ， 可惜只公布了住宅及商业写字楼的数据 ， 并未公布公众及其他物业的收费水平 。
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梳理保利物业历年在管面积数据 ， 可以发现2018年后公司在管面积的增速也在下滑 。 随着在管面积基数越来越来 ， 保利物业已经进入扩张瓶颈期 。
2018-2020年 ， 保利物业新增在管面积在0.8~0.9亿平方米 ， 储备面积在1.7~2.1亿平方米 ， 这两项指标已经连续3年保持稳定 。 但储备率（储备面积/在管面积）从2018年的0.9一路下降至0.49 ， 随着基数增大后期保利物业的增长会越来越吃力 。
值得关注的是 ， 根据上市资料保利物业2020年底将有1.87亿平方米面积到期 ， 占目前在管面积的49% 。 上半年即因单个第三方项目未续约导致合约面积下滑 ， 公司大部分新增面积发生在下半年 。 考虑到增长压力 ， 后期即便继续以公众物业为突破口 ， 随之而来的收入增长又成问题 。 保利物业亟待寻找一个业绩突破口 。
毛利率雪上加霜降至18.7%　社区增值服务毛利率大降10.4%
2020年保利物业实现毛利率为18.7% ， 较去年下降1.6个百分点；净利率为8.7% ， 较去年增加0.3个百分点 。 本就不高的毛利率雪上加霜降至18.7% ， 在19家发布2020年业绩的物业股中排倒数 ， 印证了中报的担忧 。

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