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商业别墅 ， 简称“商墅” 。 在国外 ， 这种物业形态叫做Office Park ， 相当于办公和别墅的组合 ， 国内的商墅 ， 一般是40年的商业用地产权 ， 建筑融合了别墅的形态 ， 商住两用 。
开发商墅的项目 ， 一般是由于地价成本高 ， 建商办产品可能利润有限 ， 所以设计成“商墅” ， 能够收割一部分信息没那么对称的改善型需求 。
之所以有人把“商墅” ， 比作“伤墅”“伤心墅” ， 买了不想住 ， 想卖卖不掉 ， 沦为“伤心墅” ， 主要是源于商业别墅的几个特性 ， 无论是对于居住还是投资增值层面 ， 友好度都并不高：
1、商住两用不宜居 ， 不能落户
商墅实际上就是一个别墅形态的商业区 ， 也就是说 ， 你的邻居 ， 可以把他们的房子用来对外出租、用于各种业态的经营场所 。
比如工作室、娱乐会所、私家餐饮、民宿酒店等 ， 交付投入使用之后 ， 里面进进出出、来来往往的人员相对比较复杂 ， 对于居住的舒适度和私密性 ， 影响非常之大 。
想象一下住在办公写字楼里面的场景 ， 就知道今后在社区里会遇到什么样的人了 ， 商墅社区的开放性是很强的 ， 因为里面很多住户 ， 都是奔着营业 ， 而非纯居住的目的搬进来的 。
另一个致命的缺陷 ， 就是商业别墅通常不能落户 ， 虽然在限购城市也不限购 ， 但不能落户 ， 也让房产绑定的城市资源少了很大的权重 。
而且 ， 还要担心40年后 ， 如何续缴土地使用权出让金的问题 ， 毕竟 ， 商业性质的用地和住宅性质的不同 。
2、容积率、楼间距指标不理想
商业别墅的容积率 ， 通常都要比普通的别墅高得多 ， 楼栋之间比较密集 ， 楼间距不理想 ， 因为房企一般都要考虑商业用地的开发利用效率 。
对于住宅类的别墅 ， 行业内一般都有一个相对舒适的容积率标准 ， 但是对于商墅、商办类产品 ， 很多规范就没那么明确了 。
所以 ， 很多商墅都会以叠拼类型的别墅为主 ， 有的甚至还设计了上中下三叠 ， 容积率和楼间距 ， 都会显得比较密 ， 更接近于排屋的观感 。
3、持有成本高 ， 商水商电
商墅的水电收费标准 ， 基本都是商水商电 ， 后期的物业费等维保开支 ， 也要比普通别墅高出不少 。
虽然商墅购入价格 ， 可能要比70年的住宅别墅低出很多 ， 甚至有的只是普通别墅的半价 ， 但是 ， 后期的持续性开支 ， 也并不少 ， 而且是一个细水长流 ， 积少成多的过程 。
因此 ， 商墅的持有成本 ， 通常要比普通别墅和其他住宅高出不少 ， 甚至要比普通商办类产品都更高 ， 因为商墅的赠送面积通常比较大 ， 实得面积更大 。
【为什么有人把商业别墅，称为“伤心墅”？有人刚买就后悔】
4、市场流动性差 ， 交易成本高
基于商办的本质属性 ， 商业别墅的流动性 ， 一般都不理想 ， 其一在于金融方面的贷款首付比例 ， 一般都是首付5成 ， 后续的尾款贷款不会到20~30年那么长 ， 常见的就是10年 。
而且 ， 商业产品的交易成本 ， 比如税费、中介费等成本 ， 都是要比普通的住宅、别墅要高出很多的 ， 因此 ， 商墅在二手房的市场流动性 ， 就非常受影响 。
一方面有能力承担5成首付的受众有限 ， 另一方面 ， 交易的成本也高居不下 ， 所以 ， 很多人购买了商墅 ， 最后就只能是留在自己手中 。
住进去又不舒适 ， 卖出去也卖不掉 ， 出租也不一定租得起价格 ， 进退两难 ， 因此 ， 有人把商墅称为“伤心墅” ， 也就很正常了 。
对于普通的改善需求而言 ， 购买商墅 ， 还不如购买正常70年土地使用年限的叠拼别墅 ， 或者大平层、洋房等产品 ， 毕竟 ， 商业定位的物业 ， 和居住定位的 ， 还是有很大差别的 。
购买商墅 ， 只能抱着购买商铺、门面的投资心态去买 ， 这样才不至于买到手 ， 就开始后悔 。
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