170万的商铺，年租金12万，可以买吗？ _年租金

有这等好事，你猜开发商会不会卖？

开发商狂吹回报率，这是通病，普遍存在。不然怎么忽悠人们买他的铺子？

但是自己走街串巷去看看，不论商超里边的商铺还是底商的铺子，有几个生意好的？

170万的住房，年租金回报普遍在4万左右，如果一间商铺的回报率是住宅的三倍，首先要赚这比钱的就是开发商。如果真的拿出来卖，没等轮到你考虑就会一抢而光。

帐很好算，170万除以12万，就算期间租金不涨最多也就14年回本，如果期间租金涨幅能达到过去10年水平，十年就能回本。这等回报率就连高回报理财都做不到，还需要犹豫买不买吗？

但问题是，如果你想买，你怎么判断租金能达到宣称的水平？有太多太多的底商刚开业生龙活虎，没两年就凉凉了。正因为这样一日游的热度太多了，所以很多新楼盘的底商除了位置很好的几个以外，其他大多数都卖不掉。商超也一样，看看万达有多少业主维权甚至要求退房的就知道了。

【170万的商铺，年租金12万，可以买吗？】举个实例，我家附近有个客流量较大的商圈，步行街边一个面积20平的小门头，年租金20万。前段时间挂牌出售，价格700万，年回报率只有2.85%，比银行定存利息还低。加之现在房价回落、成交量走弱，我觉得可能很不好卖，结果这房子挂牌两天就成交了。

所以你这要真有7%年回报率的房子，那你就是撞大运了，开发商如同散财童子一般来帮你发财的。但你自己要做到深入了解周边租金行情和客流量，以及租金涨幅和消费方向。否则头两年能租个不错的价钱，之后一旦商户生意不好，就会接连转让而后纷纷倒闭，整个这区块的房租都要暴跌，甚至压根租不出去。切莫听信一家之言，自己了解清楚更重要。

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120万购买商铺，年租金12万，可以买吗？回答是：基本可以！但是需要具体分析一些客观情况最好！本回答有一些关于商业步行街的专业解析，以供参考！分析如下：

第一、先通过投资回报率来分析一下。

此商铺总价120万，年租金12万元左右，那么，此商铺的年投资回报率为：120000/1700000=7%，属于成长期的商铺正常投资回报率范围。则投资回报周期大约为：1700000/120000=14年，与回报率相互辉映，属于正常范围。当然，这是在此商铺的潜力未经放大化的阶段。

第二、从这个商铺的长远规划来说，合理的投资回报周期才是王道！

1、目前的商铺成两极化发展。

目前，确实存在商铺空铺率高的问题。因为商铺的性质不同，以及所处的位置和定位不同，那么，商铺的价格与出租率就不一样。比如，以定位来说，一个三四线城市，顶多只能容载一个大型的家居城。而又有一个同规模的出现，暂且不论经营的好坏，市场的盘子是固定的吧！所以此处的商铺空置率就会大。那么，与住宅类底商的出租率一平均，不就虚大了商铺的空置率吗？

其次，有些定位好的商业综合体商铺出租率还是比较高的。这里的商业综合体与其规模和实力无多大关系，即使目前最好的商业综合体，其商业街照旧大片空置率，开业即使在红火也很少有坚持2年以上的。

所以，投资商铺，一是看位置，二要看定位！

2、投资商铺不要只看眼前的利益，更需要可持续的经营。

还是如上的例子，一个商业街可能当时开业的时候异常红火，但是为啥半年不到，就冷清的员工比顾客都多啦？

这就是与起初的租金问题有关了。或许有人会说，房租高，当然房主定的租金就要高啦！看到了吧，这就是症结所在！

商业街商铺的经营必须是把眼光放长远一些的，还没形成稳定的商圈，还没成为网红打卡地，就要租户承担了赔钱赚吆喝的后果。那么最终的结果就是歇业、弃租。商铺又要重新招商，重新定位，一切又回到了原点。

所以，商铺的租金一定不要固定不变，可以采取累进制、联营制、混合合作方式等。

租金可以采取369制，什么意思？就是第一年只收3个月租金，第二年只收6个月租金，第三年收9个月租金。相信3年的培养期，应该形成一个稳定的商圈啦！如果3年还是不行，抓紧转让吧，不是存在将帅无能，就是碰上了猪队友。

总之，170万的商铺，年租金达12万，投资回报率大约7个点，是一个中上的成长期的商铺，潜力还有，运营和理念是至关重要的！

其他网友观点

谢谢邀请，这个问题得好好捋一捋，毕竟不是小数目。看提问内容，我的理解是现在有一个现成的商铺，别人想出手，给您的价格是170万，然后告诉你，现在的租金一年可以收12万。您想咨询是否可以接手。我的回答如下:

1.如果170万完全可以办完所有手续，是到手价的话，到手就能租12万一年，应该是一笔非常好的投资了，单看租金的年回报率7%，强于一般的理财，若再加上商铺的固定资产增值，回报率还会更高。

2.需要考虑现在的12万一年租金是不是已经有商家在签合同承租中，还是目前在空置期，按周边的租金来预估的12万/年？已经在租赁中，那合同中的租金交了几年，接手后您从何时可以获取租金呢？避免出现，170万买了商铺，然后前房主又把商铺未来几年的租金都收走了。

3.商铺地段如何，周围的商圈成熟吗？尤其是在空挡期，要特别去了解一下。否则接手后一年半载都租不出去，这也不划算。另外商铺的空间布局，面积等因素也要了解一下。如果商铺只限于一两种店面，那出租概率小很多。如果餐饮，商超，服装什么行业都合适，那当然更好。主要还是看周边商圈的性质来决定。比如:周边都是服装店，突然开个五金店在这里，是不是很唐突。

4.未来再出售是否有增值的优势。做投资就可能再转手。所以一定要看看周边的商铺是不是都租出去了，贴转让和出租的信息多不多。如果空置商铺过高，对以后的出租出售都有影响。

这几点都考虑到位了，如果符合您的标准，那么恭喜你，这是一次不错的投资机会。

祝愿:生意兴隆！财源广进！