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第一财经|拿地优势显著 快递巨头盯上地产生意

拿地优势显著

作者： 马一凡
“连快递公司都杀入房地产行业了？”在房地产行业不断爆出破产、跑路、债务违约传闻的危机时刻 ， 一家快递公司跨界房地产的消息被网友顶上了热搜 。
8月12日 ， 中通快递全资持有的上海通寓置业有限公司成立 ， 注册资本2亿元人民币 ， 法定代表人为王吉雷 ， 王吉雷同时担任中通快递股份有限公司基础设施管理副总裁 。
从财务数据来看 ， 中通快递的业绩比很多上市房企都要繁荣 。 中通（ZTO.US）2021年一季报显示 ， 当季公司录得收入65亿元 ， 同比增长655% ， 净利5.3亿元 ， 同比增长44%；包裹量增长了89% ， 市占率扩大至20% 。
【第一财经|拿地优势显著 快递巨头盯上地产生意】中通董事长赖梅松去年财富增长54% ， 以500亿元身家位列《2020年胡润百富榜》第84位 。
中国快递业龙头顺丰的董事长王卫 ， 去年更是以2400亿元身家位列胡润富豪榜第4 ， 排到了地产大佬许家印、杨惠妍家族的前面 ， 仅次于马云家族、马化腾和钟睒睒 。
然而 ， 当财富积累到一定程度 ， 无论是桐庐帮的“三通一达” ， 还是顺丰、京东快递 ， 他们都在构筑自己的地产版图 。 凭借手中产业资源 ， 结合地方政府对智慧物流园区、总部经济招商引资的渴望 ， 快递巨头们往往比开发商更具拿地优势 。
“三通一达”早已涉猎房地产
8月12日 ， 上海通寓置业有限公司成立 ， 该公司由中通快递股份有限公司100%持股 ， 引发市场广泛关注 。 实际上 ， 依靠快递业发家的赖梅松 ， 资本触角早已进入房地产 。
早在2013年 ， 他就出资成立桐庐中通置业有限公司 ， 注册资本金3000万元 ， 在老家桐庐开发了中通家园等楼盘 ， 但房地产业务并没有对外做大 。
为什么中通此时会加码房地产？原因之一是地方政府越来越看重智慧产业园、物流园区、总部经济的招商引资 ， 帮助地方政府进行产业落地的企业便能得到产业勾地红利 。
比如去年9月 ， 中通快运与浙江桐庐县人民政府签订了一个全球总部项目 ， 要投资10亿元 ， 在桐庐县重点打造的富春未来城落地其全球总部项目 。
同月 ， 中快（桐庐）未来城产业发展有限公司成立 ， 注册资本2.1亿元 ， 该公司赖梅松持股57% ， 赖建法持股16% ， 王吉雷持股12% 。 原本经营范围为技术服务、软件开发等 ， 今年5月24日变更工商信息 ， 新增经营许可项目“房地产开发经营” 。
第一财经发现 ， 中快（桐庐）未来城产业发展有限公司负责的桐庐中通快递第二总部被分为两个区块 ， A区块用地面积3.91万平方米 ， 总建面19.9万平方米 ， 将建设150米高总部大楼和旗舰型商务综合体；B区块用地面积5.37万平方米 ， 总建面22.8万平方米 ， 性质为“二类居住用地” 。
今年1月20日 ， 桐庐县规划和自然资源局曾对中通快递第二总部B区块进行公示 ， 项目将包含数栋32层的住宅楼以及1566个机动车位 ， 地上建筑面积15万平方米 ， 地下7.5万平方米 ， 按照桐庐新房核心板块行情2万元/平方米计算 ， 项目货值超过30亿元 。
桐庐是“中国民营快递之乡” ， “三通一达”的创始人都来自这里 。
和中通一样 ， 韵达也在桐庐富春未来城拿地开发房地产了 。 去年韵达与桐庐县签约 ， 拟投资25亿元 ， 建设199米超高层快递全球科创中心研发大楼、商业休闲街区 ， 拟入驻快递关联区域型总部及物流智能研发中心 。 同样韵达也以底价获得一宗商住用地 ， 即富春未来城城市之心B地块 ， 建面21.8万平方米 ， 楼面价只有2769元/平方米 。
如果不通过产业勾地 ， 而是在公开土拍市场拿地 ， 开发商的土地成本就非常高了 。 比如今年7月 ， 来自厦门的兆达盛房地产开发有限公司竞拍耗时3小时 ， 以限价封顶价、自持9%的条件 ， 才拿下富春未来城9号地块 ， 楼面价高达1.39万元/平方米 。
申通、圆通的情况也类似 。 去年7月 ， 申通快递的经营范围就新增房地产租赁业务 ， 而圆通早在2015年就开始布局房地产 ， 在桐庐开发楼盘 ， 去年圆通成立了上海圆弘置业有限公司 。
近年来 ， “三通一达”和各地方政府签署了不少智慧物流园区、区域总部、劳务外包总部协议 ， 拿到的土地面积从几百亩到上千亩不等 。
京东重仓北上广土地
直营快递巨头京东 ， 同样也是电商巨头 。 最初 ， 京东想通过互联网路线切入房地产 ， 做互联网售房平台 ， 与贝壳一较高下 。 但最后京东还是走上了快递公司切入房地产的产业拿地路线 。
今年6月18日 ， 京东联手深圳地产商卓越在上海市中心拿下一宗重磅商住办地块 ， 成交总价高达99.1亿元 。
从出让要求来看 ， 这块地简直是为京东量身定制的 。 地块要求引入互联网服务与零售、在线新经济、数字经济、新一代信息技术类等科技企业 ， 融合多业态和线上线下经济并积极引入国内外首店新品等商业元素 ， 发展体验消费 ， 营造体验式消费环境 。
京东的房地产野心还不止如此 。 在上海拿地一个月后 ， 京东又跟广州花都区政府签了一个协议 ， 要开发“京东（大湾区）智慧城” ， 拿下了1000亩土地 。
根据双方协议 ，京东（大湾区）智慧城将分10年开发 ， 主体为仓储物流园区 。 当然1000亩这么大体量不会都用来做物流 ， 项目还将包含现金制造业产业园、商品集采集散基地和一个康养社区 。
除了大手笔在上海、广州拿地 ， 今年年初的时候京东还拿了北京亦庄一宗商办地 ， 从2012年起至今 ， 京东已经4次在北京经开区拿地 ， 累计拿地金额63.31亿元 ， 用地类型覆盖商业、金融、多功能用地 ， 形成了规模化布局 。
顺丰试水房托基金“高级玩法”
与中通的加盟制不同 ， 顺丰作为直营快递企业 ， 手中持有很多重资产 ， 因而王卫“玩”地产的方式也不一样 ， 他希望通过操盘房地产让自身“变轻” 。
今年5月 ， 顺丰成立房托基金 ， 在港交所正式挂牌交易 ， 成为内地首个赴港上市并以物流资产为主体的房地产投资信托基金 。 过去房托基金多由大型房地产公司分拆出来上市 ， 比如招商、越秀等 。
顺丰控股先把佛山、芜湖、香港三项物业资产的权益转让给了顺丰房托 ， 前者获得税前收益高达8.5亿元 。
而这仅仅是一个开端 。 这些年 ， 王卫在内地攒下的各地产业园区、总部大楼等房地产项目 ， 已经在年报上化作长串名录 。
财报显示 ， 截至2020年年底 ， 顺丰在国内50个城市拥有物流地产项目 ， 拥有价值22.19亿元的可投资性房地产、68.65亿元的房屋和建筑物、53.8亿元的在建工程 。 此外 ， 顺丰还持有55.2亿元的土地使用权 。
目前 ， 顺丰最值钱的是香港的顺丰大厦 ， 估值高达52.86亿元港币 ， 年租金可达1.57亿元人民币 。
“快递公司拥有大量仓库等物流资源 ， 将固定资产盘活 ， 把企业做轻 ， 是这些企业试图进军房地产的很重要原因 。 今年顺丰房托上市之后 ， 大家都发现 ， 居然还有这种玩法 ， 所以未来快递公司涉猎房地产可能将成为常态 。 ”盘古智库高级研究员江瀚对第一财经采访人员表示 。

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