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居住市场或迎来4.0时代 ， 住得好的需求凌驾于有得住之上 。 社区理念开始被强调 ， 房产中介需要为此做出转型动作 ， 减员的贝壳和败北的安居客 ， 能熬过这一劫吗？
文丨BT财经 游璃
古人常说“齐家、治国、平天下” ， 家国天下的观念培育着人们对“根”这个概念的重视 ， 由此又引申出国人对房子的殷切期盼 ， 中国人对房产执念之深重 ， 说句世界罕见也不为过 。
有需求就有生意 ， 但比起其他行业 ， 中国的房地产显得更为特殊一些 。 政策管控、全民关注 ， 地产业的敏感程度不亚于此前风风光光又一朝消亡的在线教育 ， 近段时间房产中介公司的动荡似乎也映衬着以上观察 。
10月11日消息 ， 多方信源显示贝壳找房调整了上海地区组织架构 ， 研发部门全员被优化 ， 媒体报道指出除上海外 ， 北京、广州等一线城市也存在相应的优化指标 。
更早些时候 ， 港交所信息查询发现安居客招股书已于10月8日失效 ， 有关安居客IPO的相关申请资料亦不支持阅览或下载 。 尽管安居客次日便飞速回应称“司上市进程仍在有序推进中” ， 折戟港股的它 ， 遭受的各种质疑从不曾中断 。
业内有观点认为 ， 居住市场已经迎来4.0时代 ， 住得好的需求凌驾于有得住之上 。 社区理念开始被强调 ， 耕耘房产中介赛道的企业们需要为此做出转型动作 ， 减员的贝壳和败北的安居客 ， 能熬过这一劫吗？
讲不出新故事？安居客招股书失效的消息一出 ， 媒体、专家和业内人士一片哗然 。 专业人士们指出 ， 这意味着资本市场对安居客商业模式的“不感冒”甚至不信任 ， 而他们给出的解决办法 ， 是为挑剔资本讲一个新故事 。
但残酷之处在于 ， 安居客其实已经为“讲一个新故事”付出了诸多努力 ， 收效甚微的结果却始终不被认可 。 2019年起 ， 安居客合资成立聚焦新房源业务的爱房 ， 尝试突破开发商端口 ， 赚取新盘销售佣金；同年继续投资房产经纪SaaS提供商巧房 ， 进一步拓宽业务边界 。 2020年底 ， 居客全面收购爱房及巧房业务 ， 将其财务业绩纳入报表 ， 结合2021年4月递交IPO招股书的节奏来看 ， 合并显然是有备而来 。
安居客招股书中将自己定位为“领先的房产信息及交易服务开放平台” ， 表示整合安居客、58房产、爱房和巧房之后 ， 安居客已经实现转型 ， 从“在线营销服务提供商”改头换面为“开放型房产信息交易服务平台” 。
招股书数据显示 ， 目前爱房的业务已覆盖中国33座城市 ， 2020年交易总量达653亿元 ， 较2019年增长282% 。 属于SaaS提供商赛道的巧房也进入行业前列 ， 成为中国最大的面向经济品牌的解决方案提供商 ， 累计经纪人用户超过33.4万名 。
尽管如此 ， 在安居客收入结构中占比最大的仍然是在线营销业务 ， 安居客官方也在招股书中承认 ， 公司产生收入的主要来源是在线营销服务及交易服务 。 参照财报数据 ， 2018至2020年 ， 在线营销业务分别为安居客贡献收入61.47、72.97、77.99亿元 ， 在总收入中占据的比例分别为98.9%、96.3%和96.9% 。
再看交易服务 ， 同样是2018至2020年 ， 交易服务为安居客带来的营收分别为0.69、2.63、2.28亿元 ， 相较总收入占比分别为1.1%、3.5%、2.8% 。 从中不难看出 ， 虽然安居客早在2019年就开始布局其他业务 ， 但时至今日 ， 效果仍未显现 。 哪怕2020年底收购爱房与巧房将二者业务并表入安居客财报 ， 交易服务及其他服务收入的比例也没有显著提升 ， 反倒有所下降 。
由此看来 ， 巧房与爱房的相关业务在财务报表中的作用并不突出 。 尤其值得注意的是 ， 安居客作为经纪人与消费者之间的桥梁 ， 在平台上成交的交易额并不等同于其收入 ， 这也是安居客强调的爱房有着653亿元交易总额 ， 最终的交易服务收入却仅为2.28亿元的原因 。
遭遇裁员风波的贝壳 ， 其实也面临着给资本市场新故事的困难 。 资深美股投资人陈达指出 ， 2021年密集的调控政策 ， 反映出监管对于房地产周期的强力调整 ， 他认为这也是近段时间以来贝壳股价跌跌不休的原因 。
与安居客不同 ， 贝壳的解法是专注服务 ， 用家装业务对冲结构单一风险 。 2021年第二季度的贝壳财报显示 ， 2021年上半年 ， 新兴服务和其他服务净收入增长到12亿元人民币 ， 涨幅为68.9% 。 陈达表示：“居住服务是一个更广袤的市场 ， 也是一个毛利更高的市场 ， 目前新业务仅占贝壳收入3% ， 却占了毛利8% ， 机遇与挑战并存 。 ”
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