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长江商报 中骏集团规模破千亿市值徘徊百亿港元 合作开发销售占比近半业绩被疑“注水”( 二 )


从城市级别划分来看 ， 中骏集团在二线及三四线城市的合同销售金额再创新高 ， 分别为573.06亿元、349.13亿元 ， 分别占整体合同销售金额56.4%、34.4% 。
一线城市的销售占比正在不断缩水 。 2018年 ， 中骏及其合营公司及联营公司在一线城市的合同销售金额为77.17亿元 ， 占合同销售总金额的15%；2019年 ， 一线城市合同销售金额升至106.57亿元 ， 但占比却下降至13.2%；到2020年 ， 一线城市合同销售金额为93.18亿元 ， 占比则进一步缩水至不足10% ， 仅为9.2% 。
安信证券2020年12月发表的一份研究报告显示 ， 中骏集团2020年仍有超五成比重的土储集中在三四线城市 ， 这对于该公司未来的发展或将构成又一大隐患 。
2017年中骏集团提出“一体两翼”战略 ， 即以地产开发为主体、FUN WORLD购物中心和FUN LIVE长租公寓为两翼 ， 在战略指导之下 ， 中骏重点关注一二线核心城市 ， 弹性进入高潜质三四线城市核心区域 ， 占领市场空白点的同时 ， 稳步扩张土储 ， 持续优化完善土储结构 。
【长江商报|中骏集团规模破千亿市值徘徊百亿港元 合作开发销售占比近半业绩被疑“注水”】 2020年中骏新增38幅优质地块 ， 其中23幅为支撑“一体两翼”协同战略的综合性用地 ， 新增世界城购物中心19个 ， 新增方隅长租公寓9个 。 目前中骏已开发建设项目超过200个 ， 涵盖全国62座城市的全方位生活业态 。
中骏集团董事局主席兼首席执行官黄朝阳曾经公开表示 ， 2025年中骏集团将布局100座世界城购物中心 ， 实现租金收入超过45亿元 。
总负债达1315亿现金流腰折
“降杠杆、稳房价”成为房企的主基调 ， 在冲刺千亿的道路上 ， 公司的债务压力也逐步攀升 。 财报数据显示 ， 2016年至2020年 ， 该公司的负债总额分别高至387.63亿元、496.17亿元、793.51亿元、1190.96亿元和1314.62亿元 。
2018-2020年 ， 中骏集团年末的贷款总额分别为333.38亿元、420.77亿元和465.63亿元 。
截至去年12月底 ， 2020年中骏经营活动所用现金流量净额为33.78亿元 ， 较2019年的70.88亿元直接腰斩；投资活动所用现金流量净额为43.19亿元 ， 较2019年的64.53亿元下降33.07%；融资活动所得现金流量净额57.32亿元更是较2019年的171.32亿元下降了近七成(66.54%) 。
4月12日 ， 标普确认中骏“B+”长期发行人信用评级 ， 同时将中骏的展望从“稳定”下调至“负面” 。 如果债务增长仍然显著 ， 或者其利润率(合并和按比例的)均低于标普的预测 ， 标普可能会下调中骏集团控股的评级 。
从“三道红线”来看 ， 2020年 ， 该公司剔除预收款后的资产负债率为68.7% ， 净负债率则降至59.2% ， 现金短债比为1.3 ， 均符合房企新规“三道红线”的标准 ， 转为绿档 。
负债压力下 ， 中骏集团少数股东获得的回报并不理想 。 据财报数据披露 ， 该公司2015年—2020年少数股东损益分别为4.01亿元、3.18亿元、5.57亿元、2.33亿元、4.78亿元和6.42亿元 ， 占该公司净利润的比例分别为25.57%、13.04%、16.14%、6.34%、11.88%和14.45% 。
杠杆增加下 ， 全国各地楼盘房屋质量问题频出 。 曾获得“2018年度江西省建筑安全生产标准化示范工地”称号、“为庆祝中骏成立30周年精工匠造”的项目——中骏雍景湾 ， 在2019年8月发生地下车库楼板坍塌；南昌东湖区的中骏世界城项目 ， 还在动工时就被江西省住建部门通报2020年第三季度“百差工地”榜首；天津中骏柏景湾存在重大设计缺陷；深圳中骏云景府项目业主反映存在木地板铺设不好、木门脱皮、厨房等设计不合理等情形；北京中骏四季家园也有业主投诉项目存在窗户松动、墙面开裂等质量问题 。
在中骏集团的大本营福建 ， 中骏泉州多个项目面临维权问题 。 其中 ， 中骏珑景阁项目涉及学区虚假营销、地下车位开裂渗水、小区部分屋顶漏水等问题；泉州天骏天璟被曝的维权点则为豪宅变公寓、容积率过高、会所和游泳池现实规划缺失等 。

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