长江商报消息 成功迈入千亿阵营的中骏集团 ， 却面临毛利率下降和“业绩注水”的质疑 。
2020年 ， 中骏集团（01966.HK）实现合同销售金额1015.37亿元人民币 ， 同比增长26.1% ， 迈入千亿房企门槛 。 营收增速大幅提升的同时 ， 归母净利润增速仅同比增长8.35% ， 远远小于营收增速涨幅 。
2018年 ， 总部从福建搬迁至上海的中骏 ， 开启了三年冲击1000亿的扩张之路 。 在规模三级跳的同时 ， 中骏集团近三年的毛利率呈现逐年下降的趋势 。 年报数据显示 ， 从2018年到2020年 ， 中骏集团的毛利率分别为34.6%、27.6%和24.1% 。
此外 ， 千亿销售额中有接近一半的销售金额靠合营及联营公司完成 ， 这也引来了外界“业绩注水”和“修饰债务”质疑 。 权益占比数据显示 ， 2016年到2020年中骏合同销售额中 ， 合营公司及联营公司的合同销售金额占比分别为32.9%、22%、45%、49.9%、45.40% 。
长江商报采访人员注意到 ， 中骏集团虽然已达到千亿目标 ， 但是市值常年徘徊在百亿港元 。 截至5月21日 ， 公司市值仅144.82亿港元 。 在所有上市房企中属于估值水平垫底的一部分 。 据悉 ， 中骏集团主席黄朝阳于2020年累计斥资约3000万港币增持公司800万股 。
知名地产分析师严跃进表示 ， 企业销售规模和市值规模的不匹配 ， 也说明市值方面并没有真正吸收此类销售业绩的数据 。 当然从原因上说 ， 部分销售业绩或得益于合作开发 ， 后续也需要关注合作开发下带来的一些弊端 。 而从后续企业发展来看 ， 依然需要在独立操盘方面研究 ， 以夯实业绩基础 ， 真正促进企业的成长 。
迈入千亿阵营毛利率三连降
中骏集团成立于1996年 ， 至今已有25年 。 与风格激进、发展迅猛的闽系房企相比 ， 中骏发展速度和规模长期陷入缓慢增长 ， 2013年公司的销售规模才首次突破100亿元 。
销售破百亿之后 ， 中骏集团开始大规模扩储备 ， 公司在2017年至2019年间 ， 拿地金额分别为322亿元、389亿元和477亿元 。
2018年 ， 总部从福建搬迁至上海的中骏 ， 开启了三年冲击1000亿的扩张之路 。 大规模扩储之后 ， 销售额开始有所增长 。 根据中骏集团此前公告数据显示 ， 2018年至2020年 ， 其销售额分别为514亿元、805亿元和1015亿元 。
根据最新发布的年报显示 ， 2020年 ， 中骏集团连同其合营公司及联营公司超额完成年度销售目标人民币930亿元 ， 创历史新高 ， 全年实现合同销售金额约人民币1015.37亿元 ， 合同销售面积约737万平方米 ， 按年分别上升约26.1%及16.5% ， 成功冲入“千亿军团” 。
不过 ， 从增速来看 ， 2020年3月 ， 中骏集团将2020年的销售目标由此前的1050亿元下调至930亿元 ， 同比增速为16% ， 相较于2017年至2019年56%的复合年均增长率 ， 2020年明显放缓 。
中骏集团的收益绝大部分来自于物业销售收入 。 2020年 ， 中骏全年收益约325.73亿元 ， 其中 ， 物业销售收入315.54亿元 ， 占比高达96.87% ， 租金收入约为3.15亿元 ， 占比不足1% 。
规模的迅速扩张 ， 与中骏集团在土地市场上的高歌猛进有直接关系 。 仅在厦门一城就获取多幅高价地块 。 2019年11月 ， 中骏以总价59.4亿元拿下厦门湖里区地块 ， 楼面价45103元/平方米 ， 创当时厦门土地价格新高；2020年4月 ， 中骏又以103.55亿元竞得厦门思明区一幅住宅用地 ， 折合楼板价49310元/平方米 ， 成为厦门新总价和单价地王；9月 ， 中骏继续以33亿元摘得厦门湖里区地块 ， 去配建后的楼面价高达58553元/平方米 。 2020年,集团通过“一体两翼”战略拿地23宗,占据了新增土地宗数的6成 。
“规模向上 ， 利润向下” ， 公司的毛利率和净利率在逐渐放缓、盈利能力有所下降 。 年报数据显示 ， 从2018年到2020年 ， 中骏集团的毛利率分别为34.6%、27.6%和24.1% 。 在2020年报中 ， 中骏集团解释称“毛利率下降主要是限价政策影响项目平均销售单价” 。
土储集中三四线房价承压
合作开发和联合运营的方式带动了公司的销售增长 。 近五年来 ， 合营公司及联营公司占比持续增长 。 权益占比数据显示 ， 2016年到2020年中骏合同销售额中 ， 合营公司及联营公司的合同销售金额占比分别为32.9%、22%、45%、49.9%、45.40% 。
接近一半的销售金额靠合营及联营公司完成 ， 引来外界“业绩注水”和“修饰债务”质疑 。
土储的权益占比也不高 ， 中骏集团权益土储占比从2016年底的75.7%下降至2018年的54.6% ， 2019年开始小幅回升至58% 。 截至2020年底 ， 中骏集团连同其合营公司及联营公司拥有土储约3768万平方米 ， 中骏应占土储约2566万平方米 ， 占比虽然回升至68% ， 但对于龙头地产企业来说占比仍然较低 。

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