商品房预告登记优先受偿权解析
【商品房预告登记优先受偿权解析】冯潇南 庞郁
近年来，按揭贷款购房已成为许多人购房的首选方式，而购房者在办理银行按揭贷款时，需要将房屋进行抵押，办理预告登记，方可获取银行发放的贷款 。当购房者逾期偿还银行贷款，出现“断供”现象时，银行便会启动诉讼程序，要求贷款提前到期，购房者与开发商对尚未偿还的贷款承担连带清偿责任，并要求对进行预告登记的不动产享有优先受偿的权利 。在司法实践中，关于预告登记的效力问题一直是实务争议的焦点，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《解释》）对此问题进行了规定 。
预告登记概念及意义
预告登记是指为确保一项旨在发生未来的物权变动的债权请求权之实现，而向登记机构申请办理的预先登记 。中国民法典第二百二十一条对预告登记的概念也作出了规定：“当事人签订买卖房屋的协议或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记 。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力 。”预告登记的完成并不意味着不动产物权变动的法律效果的发生，并没有使债权转化为物权，也没有使预告登记的权利人享有对物的支配权 。预告登记实质上是一种对不动产物权请求权进行保全的方式，使得债权人将来能够取得物权，发生物权变动效力，兼具债权属性和物权属性 。
在预售商品房领域，购房者通常以商品房作抵押进行预告登记，向银行申请购房贷款以弥补购房资金缺口 。作为商品房预售的重要配套制度，预告登记赋予权利人对将来取得不动产物权请求权以一定的保全效力、排他效力，能有效避免“一房多卖”“一房多押”等情形，《解释》第五十二条还规定在一定条件下，预告登记权利人可依预告登记行使优先受偿权 。在一定程度上保障购房者顺利取得不动产所有权，降低金融机构的信贷风险，减轻房地产开发商阶段性保证责任，同时规范商品房预售市场的交易秩序，促进房地产行业的健康发展 。
抵押权预告登记优先受偿条件
《解释》出台之前，中国司法实践多数认为在未办理房屋抵押权设立登记之前，预告登记权利人享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权 。预告登记无法产生物权设立的效果，在未获得物权登记的情形下，抵押权的预告登记并不能使预告登记的权利人获得优先受偿的效力 。《解释》第五十二条对预告登记效力问题的规定作出重大改变，赋予预告登记在一定条件下可达到本登记的效果从而促使预告登记权利人得以行使优先受偿权 。
强调所有权首次登记 。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条，不动产首次登记是指不动产权利第一次登记 。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外 。故在商品房预售领域，首次登记是指房地产开发商就已竣工的建设工程，对国有建设用地使用权及房屋所有权进行的第一次登记，即俗称的“大产权证”，只有在首次登记完成后，方可进行所有权转移登记 。
《解释》第五十二条吸纳理论与实务经验对预告登记的效力进一步明确，已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，对于预告登记权利人主张的优先受偿权人民法院应予支持 。故在新法框架下，首次登记是预告登记权利人能否享有优先受偿权的必要条件 。
须具备转为抵押登记的条件 。《解释》第五十二条并未将预告登记与本登记画等号，只是赋予预告登记在具备转为抵押登记的条件但又未办理抵押登记的情况下可具有本登记的某些效力，即抵押财产不存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等不具备办理抵押登记条件的，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿的主张应予支持 。在实现抵押权的条件尚未成熟时，预告登记仅起到限制处分的保全效力，故亦不存在优先受偿的问题 。
预告登记顺序效力与开发商保证责任
法理上认为预告登记属于一种具有优先顺位的排他性债上请求权，能够通过保全请求权以保障其行使权利的有力顺位，从而排斥后序登记的权利 。《解释》第五十二条对预告登记的顺序效力进行了确认：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立 。因预告登记不能现实阻碍同一商品房上其他权利的登记申请，故同一商品房存在多个预告登记的情况时，预告登记转为抵押登记的效力具有溯及力，以预告登记的顺序为准 。
实践中按揭贷款银行多要求房产开发商对购房贷款提供阶段性保证担保，即开发商承担保证责任期间至债权人就合同项下不动产办妥登记时或有效抵押设立时为止 。过往的实务领域中，多以银行拿到商品房抵押权利凭证之日作为保证担保责任免除的时间节点，但实践中多种原因均能造成抵押权登记未能顺利办理，在此情形下开发商的阶段性保证责任无疑被大大加重 。如今，《解释》第五十二条规定预告登记权利人在一定条件下可享有优先受偿权，抵押权自预告登记之日起设立 。此时开发商的保证担保责任将因满足有效抵押设立的条件而到期，有助于减轻房产开发商的保证担保责任，增强金融机构的信贷积极性 。
《解释》第五十二条的出台使得商品房预告登记权利人在一定的条件下可享有优先受偿的效力，在保障债权人权利平衡的同时，降低权利实现的成本，在一定程度上减少讼累，避免加重银行等金融机构的信贷风险，减轻房地产开发商的阶段性保证责任，做到消费者与房地产业、金融业三方的利益平衡，从而促进房地产交易市场的发展和金融秩序的稳定 。
（作者系广西祥泰律师事务所律师）
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