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房贷利率上涨，月供压力增加

严跃进
“从7月2日开始调整 ， 首套利率5.9% ， 二套利率6% 。”近期 ， 杭州房贷市场传出房贷利率上调消息 ， 在中介朋友圈疯狂转发 。
房贷利率上涨的原因是什幺？房贷收紧和利率上涨有什幺具体表现？购房者以及房东等应该如何客观看待此类现象？本文对此类颇受关注的问题进行分析 。
关注房贷政策背景
关于房贷利率收紧的现象 ， 需要基于“房贷集中度”的政策改革背景进行分析 。2020年12月31日 ， 中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》 。此次通知明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制 。
具体来看 ， 根据此次发布的通知 ， 监管部门将考核的银行业金融机构划分为五档 ， 包括中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行 ， 以及非县域农合机构、县域农合机构和村镇银行 。对这五档银行 ， 政策规定了房地产贷款占比上限 ， 分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5% 。其中个人住房贷款占比上限分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5% 。
从时间上看 ， 2021年恰是房贷集中度落实的第一年 ， 各地银行需要梳理房贷的投放情况和存量情况 ， 严格对照标准进行收紧 。所以从房贷集中度的角度看 ， 类似收紧符合预期 ， 说明商业银行对于房贷业务尤其是个人按揭贷款业务进行了规范 。
当然 ， 类似房贷收紧的现象也和市场行情及房地产调控等有关 。对于市场行情来说 ， 2020年疫情期间 ， 房屋交易市场是比较反常的 ， 或者说房屋交易热度是超过了市场预期的 ， 各地购房抢房现象很明显 。从原因上说 ， 这是因为资金避险情绪在增加 。尤其是在资产品投资市场表现不好的情况下 ， 居民家庭更愿意持有房地产 ， 进而使得一些大城市的购房市场明显活跃 。在类似交易活跃的背后 ， 其实也就衍生出对房贷资金的需求 。部分商业银行也能感受到客户带来的压力 ， 比如说在今年上半年处理的部分房贷申请单子中 ， 有一部分就是属于去年签约的购房合同 ， 所以银行重心在于消化存量信贷需求 ， 自然会对今年新增加的信贷需求进行适当管控 。
另一方面 ， 从此次信贷利率收紧的情况看 ， 更多的是集中在房屋交易偏热的城市 ， 尤其是一些重点城市 。比如广州、杭州、合肥、西安等一二线城市 ， 近期信贷利率确实在上调 ， 此类城市往往也是房价炒作力度较大的城市 。以合肥为例 ， 其在今年上半年明显收紧了二手房的贷款 ， 实际上和一些二手房尤其是学区房炒作的背景有关 。当然 ， 除了此类城市 ， 一些三四线城市也有收紧的现象 ， 如浙江金华的房贷收紧现象也较明显 ， 其都和购房需求积极释放、银行额度略紧等有关 。
收紧现象呈现不同表现
狭义来说 ， 房贷收紧就是指每个月的按揭贷款利率上调了、月供压力增大了 。而广义来说 ， 房贷收紧还包括贷款额度压缩、贷款轮候的周期拉长等情况 。所以要结合房贷利率收紧的市场现象 ， 对当前全国房贷收紧等情况有较为全面和清晰的认识 。
从一二手房的市场划分来看 ， 房贷利率收紧主要是指二手房或二手住宅 ， 类似情况基本符合预期 。从过去银行信贷的惯例来说 ， 二手房在获取信贷资源方面确实要弱于一手房 。而一手房的房企因为和银行合作关系较好 ， 相对来说收紧的可能性要小 。从实际过程看 ， 在办理贷款方面也会有各类差异 。部分城市会规定 ， 二手房的办理只能在周一到周五进行 ， 而一手房可能就允许在周一到周日办理 ， 类似情况其实都是一些比较间接的收紧现象 。
从首套房和二套房来看 ， 二套房收紧的情况也较为明显 。从当前房地产的调控政策看 ， 首套房往往属于金融政策积极鼓励的领域 ， 本身收紧的可能性较小 。而二套房的信贷政策明显和购房政策挂钩 ， 部分城市政策收紧 ， 那幺首先就会针对二套房进行管控 。
从物业属性看 ， 以二手房来看 ， 不同的二手房结构也会影响贷款的获批 。如果二手房属于带电梯的 ， 那幺获取贷款会比较容易 ， 反之则比较困难 。同样的 ， 如果二手房房龄比较长 ， 那幺其在获取贷款的难度方面就要超过房龄短的 。如果信贷资源比较宽裕 ， 那幺类似情况就很难看出来 。但如果信贷额度有限 ， 那幺类似房源获取信贷的难度就会增大 。
从区域市场看 ， 部分城市也会对市区和郊区的物业进行差异化对待 。比如说市区的房源可能在获取贷款方面比较从容 ， 而郊区市场则容易被收紧 。这也说明 ， 相对来说 ， 市区的房源交易金额要高 ， 信贷方面会给予较为充分的保障 ， 且此类项目数量相对较少 ， 银行更容易满足贷款需求 。而郊区的楼盘则会面临一些压力 。
诸如此类的收紧表现是全方位的 。尤其是结合当前房地产金融风险防控的工作要求 ， 各地管控动作较多 ， 包括严查首付资金的来源等 。另外 ， 贷款的周期也会拉长 ， 过去可能属于“1个月申请+4个月审批” ， 而现在则可能会调整为“1个月申请+6个月审批” 。换句话说 ， 除了利率上调外 ， 其他领域的收紧也是存在的 。
理性看待信贷收紧的风险
无论是购房者还是房东 ， 都需要客观理性看待此类信贷收紧的现象 。各类市场参与者既要关注到信贷收紧的风险 ， 也要注意各地政策短期调整的机会 。尤其是要结合上面提及的信贷收紧政策大背景、差异化的贷款政策等 ， 合理有序申请房贷或加快售房款的回笼等 。
对于购房者来说 ， 要获取此类贷款 ， 就要积极和房企或房东进行协调 。尤其是在新房交易中 ， 一些购房者存在误区 ， 可能会认为 ， 贷款办理是房企的事 。虽然在实际交易中 ， 房企会协助办理此类贷款 ， 也会做好各类服务 ， 但严格来说 ， 能否及时获得贷款、能获得多大额度和成本的贷款 ， 最终是需要购房者自己负责的 。这里做这样一个提醒 ， 是为了防范购房者出现各类违约的现象 。尤其是在银行贷款拨付较迟、房贷利率超过预期的时候 ， 购房者更需要注意相关的风险 。
而对于房东来说 ， 也要关注此类贷款政策所带来的变化 。利率上升是一个外在的表现 ， 其背后更多体现了房贷市场全方位的收紧 。房东要注意此类市场变化对其房屋出售的影响 ， 进而合理安排售房计划 。第一 ， 如果房贷收紧 ， 尤其是针对二手房领域的收紧 ， 那幺此类房源的房屋挂牌和出售就会面临压力 。从买卖的角度看 ， 房东需要做适当的降价 。尤其是对于一些急于出售的房东而言更是如此 。第二 ， 要关注信贷审批放缓下各类资金回笼的情况 。一般这种情况下 ， 房东的售房款回笼确实会面临滞后的风险 。类似风险在连环交易中更是容易出现和放大 。对于房东而言 ， 如果急需拿此类资金去认购第二套住房 ， 就需要密切关注此类信贷收紧所带来的负面影响 。
【房贷利率上涨，月供压力增加】当然 ， 除了谈及信贷收紧的层面 ， 大家也需要看到一些宽松的地方 。就房贷市场来说 ， 对于合理的、刚需的、首套的 ， 一般来说政策面并没有收紧的可能 。要注意到 ， 在疫情的特殊时期 ， 金融市场的总基调依然是宽松的 。数据显示 ， LPR利率市场方面 ， 一年期为3.85%、五年期以上为4.65% ， 其已连续保持14个月不变 。所以目前的收紧也主要是一些大城市和特定的物业 。各类市场参与者需要积极关注市场动态和政策风向 ， 真正对房贷利率等收紧现象有科学、清晰的认识 。

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