中国证券报 毛利率下滑成房地产行业共识
在楼市调控政策趋严的背景下 ， 一些房企前些年高溢价率获取的地块 ， 项目结转时间拉长 ， 利润率普遍受到较大影响 。 重点房企2020年平均毛利率为26.2% ， 相比历史高位下滑超过10个百分点 。 从目前实行“两集中”土地出让制度的情况看 ， 土地溢价率下降 ， 而其他配建需求增加 ， 房企的土地、建设成本并未大幅降低 ， 利润率提升的可能性不大 。
分化进一步加剧
近年来 ， 房地产行业毛利率下滑已成共识 ， 并呈现加速下滑态势 。
多家机构认为 ， “十四五”期间 ， 房地产行业毛利率仍有一定下探空间 ， 但目前毛利率水平仍高于多数行业 。
据机构测算 ， 重点房企2020年平均毛利率达到26.2% ， 相比历史高位下滑超过10个百分点 。 除了产品结构、区域结构 ， 也和过去几年房企重点拿地地区密集出台调控政策有关 。
业内人士介绍 ， 2016年至2018年 ， 房企拿地意愿高涨 ， “地王”频现 ， 土地溢价率高企 。 随后 ， 多地因城施策 ， 相继执行限价调控 。 该阶段获得的地块转化货值近两三年进入集中结算周期 ， 多数房企的盈利受到挤压 。
中指研究院数据显示 ， 2020年 ， 沪深上市房地产公司总资产均值为1400亿元 ， 同比增长13.7% ， 增速较上年回落4.2个百分点；内地在港上市房地产公司总资产均值同比增长13.8%至2333.0亿元 ， 增速较上年回落7.0个百分点 。 上市房地产公司总资产增速创近几年新低 ， 行业分化进一步加剧 。
房地产上市公司市值呈下跌态势 。 截至2020年年底 ， 沪深及在港上市的内地房地产公司市值均值分别为184.6亿元、237.0亿元 ， 同比分别下降12.2%、31.2% 。
融资难度加大
中指研究院院长莫天全对中国证券报采访人员表示 ， 近年来房地产融资环境收紧 ， 监管政策趋严 。 2020年8月 ， 提出试点房企实施融资新规 ， 即“三道红线” 。 10月 ， 银保监会下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》 ， 要求继续严控房地产信托规模 ， 严禁资金违规流入房地产市场 。 2020年年底 ， 央行发布了银行“两道红线” ， 对银行房地产贷款额度进行限制 。 从房地产贷款方面看 ， 2020年 ， 房地产贷款余额49.58万亿元 ， 同比增长11.7% ， 低于同期人民币各项贷款余额增速1.1个百分点 ， 8年来首次低于各项贷款增速 。
莫天全指出 ， 在“两集中”制度下 ， 房企短借资金需要规范 。 一方面 ， 防止违规资金流入房地产领域 。 另一方面 ， 有利于防范风险 。 有的房企为获取土地项目 ， 短借大量资金 ， 一旦项目经营发生风险 ， 容易导致风险蔓延 。
值得注意的是 ， “三道红线”提出以来 ， 房企负债情况得到较为明显的改善 。 2020年 ， 房地产上市公司的负债水平有所下降 。 沪深及内地在港上市房地产公司资产负债率均值分别同比下降0.4个、0.2个百分点至68.8%、76.2% ， 剔除预收账款后的资产负债率分别为63.5%、70.6% ， 较上年分别下降0.1、0.7个百分点；净负债率分别为75.6%、81.9% ， 较上年分别下降9.1个、26.8个百分点 。
探索多元化发展
从目前实行的“两集中”土地出让制度情况看 ， 土地溢价率下降的同时 ， 其他配建需求不断增加 ， 房企提升利润率的可能性不大 。
业内人士指出 ， 房地产行业毛利率下滑态势仍会延续 ， 房企要适应新的行业逻辑 。 在此背景下 ， 一些房企积极探索多元化发展 ， 已达到对冲地产主业利润率逐渐降低的效果 。
【中国证券报|毛利率下滑成房地产行业共识】 对于房企的破局之道 ， 莫天全指出 ， 多元化发展有利于企业防范风险 。 房地产市场调控趋严 ， 融资环境趋紧 ， 企业利用房地产业务进行融资会有诸多限制 。 通过多元化布局 ， 可在一定程度上对冲房地产市场波动带来的风险 。 同时 ， 可以利用非房地产业务进行融资 ， 有利于缓解企业融资困难的局面 。
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