小徐说法 拆迁时“身份不明”房屋，如何算入补偿面积？
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在各式各样的“非法”房屋征收拆迁问题上 ， 被征收人比较关心怎么才能把这种“身份不明”的房屋依法算入补偿面积 。 北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师将通过一个案例为您讲述其中的涉及的法律技巧 。
01案情回顾
常某持有的郑州市人民政府1990年颁发的《房屋所有权证》 ， 房屋为2层5间 ， 建筑面积117㎡；持有的郑州市环境保护局2000年颁发的《建筑许可证》 ， 同意原房楼梯拆除 ， 建筑面积152㎡（加建面积） 。 后因案涉房屋在城中村改造计划中面临征收拆迁 ， 经过两审判决认定常某的房屋面积为269㎡ ， 区政府不服此面积认定 ， 认为本案涉及的拆迁活动为城中村改造项目 ， 应当以集体土地建设用地使用证的证载面积为准；常某的《房屋所有权证》与《建筑许可证》房屋存在重合 ， 面积因此计算过多；并且《建筑许可证》未最终验收 ， 因此 ， 不能确定常某现有房屋面积为合法面积 。
02法律分析
常某的加建部分房屋是属于典型的权利瑕疵房屋 ， 并不是绝对的违法建筑 ， 其在征收时的房屋面积认定中 ， 经过权利补正等可以得到认可 ， 即不应当算作违法建筑 ， 其面积应当在合法补偿范围内 。 要认定常某的加建房屋的合法性 ， 要从以下几个方面分析：
第一 ， 导致房屋证件不全的到底是谁的过错 。 最高院认为 ， “案涉当地对自建房屋产权登记更新不够及时完善及对经批准后加建部分长期未确权登记 ， 如果单纯以房产证登记面积来认定房屋合法面积 ， 必然造成常某合法权益的损害” 。 也就是说 ， 当地登记工作不够规范导致常某的房屋“不合法” ， 不应当归责于常某 ， 不应由其承担不利后果 。 从维护常某利益的角度出发 ， 按两证证载面积计算常某应获补偿面积 ， 才算公平合理 。
第二 ， 两证部分面积重叠导致多出的面积怎么算 。 最高院认为 ， “基于《房屋所有权证》《建筑许可证》的效力及常某的信赖利益 ， 将两证的证载面积认定为常延召的合法房屋面积并无不当” 。 也就是说虽然因为登记时的某种错误导致两证登记的面积重叠 ， 最终补偿时导致证载面积比实际面积有所增加 ， 但应当考虑公民对政府机关的信赖利益 ， 即政府机关作出的行政行为应当具有确定性 ， 不能朝令夕改 ， 即便是出现错误 ， 也不能因此损害行政相对人的合法权益 。
史西宁律师提醒：
【小徐说法|拆迁时“身份不明”房屋，如何算入补偿面积？】虽然存在权利瑕疵的房屋在征收中还是很可能被确认合法继而获得相应的补偿 ， 但要注意 ， 根据法律法规明文规定 ， 在征收决定公告后 ， 抢建或新建的房屋一律不予补偿 。
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