李宇嘉:深圳“最豪”土拍遇冷的背后

时间:2019-11-25 19:04       来源: 中新经纬

易坊网摘要:作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员) 11月22日 , 深圳6块住宅用地集中出让 , 可谓今年规模最大的土拍 , 但最终却以冷淡的结局收场 , 出乎了业内很多人士的预料 。 6宗地无一宗触及地价上限、无一宗转入竞配人才住房阶段 。 其中 , 有2宗以底|李宇嘉:深圳“最豪”土拍遇冷的背后。

  作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

  11月22日 , 深圳6块住宅用地集中出让 , 可谓今年规模最大的土拍 , 但最终却以冷淡的结局收场 , 出乎了业内很多人士的预料 。 6宗地无一宗触及地价上限、无一宗转入竞配人才住房阶段 。 其中 , 有2宗以底价成交、有1宗意外流拍 , 有3宗以21%-25%的低溢价率成交 。 为何出现这种现象?因为“双限双竞”?有一定道理 , 但也不完全是 。 根本上 , 楼市被赋予太大期望 , 但它远没有那么强大 。

  今年“最豪”土拍遇冷

  此次 , 深圳推出的6宗住宅用地 , 总建面77.6万平方米 , 挂牌起始价132亿元 , 最高限制价191亿元 。 对此次土拍 , 媒体普遍冠以“最豪”土拍 , 这是因为 , 相比“6.24”那次土拍 , 此次土拍总建面足足多了近10万平米 , 近80万平米的总建面 , 相当于深圳一年新房成交规模的近1/3 。 此次5宗地成交总价为127.51亿元 , 而面积相差不多的“6.24”土拍 , 成交总价达224亿元 , 几乎相当于此次成交总价的2倍 。 从最终配建的人才住房看 , “6.24”那次土拍 , 竞配人才住房面积13.7万平米 , 占到总建面的23% , 而此次竞配面积只有9.57万平米 , 仅占总建筑面积的12.3% 。

  无论是参与竞拍的开发商数量 , 还是竞拍的时间、轮数 , 以及最后成交价格 , 两次土拍都出现很大反差 。 “6.24”那次土拍中 , 龙华地块超过100轮举牌、耗时1个小时 , 楼面价(扣除人才房)达6.7万元/平方米 , 创造龙华新的单价地王 , 而此次竞拍地块可售楼面价仅为4.64万元/平米 。

  “单限双竞”到“双限双竞”

  土拍降温 , 媒体普遍将原因归结于“双限双竞”新规抬高了门槛 , 降低了开发商的利润预期 , 导致竞拍热情冷淡 。 确实 , 相比“6.24”那次“单限双竞”的土拍 , 此次土拍最大的变化 , 就是“双限双竞”(增加了限制普通商品住房价格) 。 此次竞拍的5宗地(除大鹏人才房地块)都启动“90/70”政策 , 即扣除人才房后的可售部分 , 70%要建设90平米以下的普通住房 , 并限定价格 。 从“单限双竞”到“双限双竞” , 最大变化在于 , 开发商利润被进一步挤压 。 本来 , “限地价、竞地价”模式 , 就已压缩了开发商的利润 。 目前 , “限地价、竞地价”出让模式在各大城市很普遍了 。 近年来 , 随着对人才房的重视 , 土地出让还植入了“竞配建” , 土地出让转为“单限双竞” 。

  其实 , 这也没关系 , 因为“竞配建”模式下 , 出让底价会降低 。 另外 , 要配建并无偿移交 , 自然还会降低对可售部分限价的幅度 。 开发商把可售部分的产品打造好 , 做好溢价 , 盈利依然可观 。 但此次 , 深圳的“双限双竞” , 可售部分的70%也被限价 , 贴着二手房价格走 。 也就是说 , “双限双竞”出让模式下 , 开发商能够获利的 , 就是那30%可自由定价的商品房部分 。

  深圳购买力没那么任性

  有人说 , 只要把这30%的打造成精品 , 无限做高溢价 , 也是有钱赚的 。 遗憾的是 , 种种迹象显示 , 深圳的高端购买力 , 可能并没那么任性 。 首先 , 金融“去杠杆”、互联网红利减退等 , 对深圳影响较大 。 其负面影响在三季度已有所显现 。 对深圳的外贸和支柱产业 , 都形成了冲击 , 直接影响到高端购买力 。 突出的表现 , 就是部分外向型企业、加工制造业搬迁 , 工业区和写字楼出现空置 。 第一太平戴维斯的数据显示 , 深圳甲级写字楼空置率由2018年第四季度的18.1%升至2019年三季度的22.4% , 前海写字楼空置率达50% 。 这说明 , 作为写字楼的几大用户 , 比如地产、金融、互联网、个体创业等 , 盈利能力确实不像以前那么可观了 。 也就是 , 高端人群少了 , 高端人群收入少了 。

  楼市不是万能药

  深圳此次提出的“双限双竞” , 是全国首创 。 一方面 , 深圳要率先实施房地产调控长效机制 , 特别是基于“地价-房价”联动 , 从源头上探索稳房价的机制 。 毫无疑问 , 此次深圳做到了这一点 。 可售部分的30%才是开发商自由定价的纯市场商品住房 。 照此判断 , 深圳房价是可控的 。 另一方面 , 房地产一半是金融 , 一半是实体 。 过去 , 金融属性太突出 , 现在要纠偏 , 回归实体 , 深圳在这方面领先了一大步 。 建设先行示范区 , 深圳花钱的地方太多 , 对地产输血实体的诉求很强 。 让30%的部分 , 给“稳房价”、人才房、公共配套作出贡献 , 这不就是地产回归实体经济吗?

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