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视点·观察|自如涨价，会逼退年轻人吗？

自如租客 ， 不太“自如” 。最近 ， 北京、上海、武汉等地的多名自如租客反映 ， 自己的房租合同即将到期 ， 续约的房租价格涨幅超过10% ， 甚至还有人遇到了20%、30%的涨幅 。一般来说 ， 考虑到市场价格浮动、通货膨胀、租房市场淡旺季等大环境因素 ， 每年房租有一定涨幅是正常情况 。
文/邹帅
来源/深燃
有自如租客表示 ， 过去两年续租时 ， 租金涨幅大多在3%以内 ， 如今在因为疫情搬家不便的时期 ， 涨幅却高达10% ， 让人难以接受 。更让他们疑惑的是 ， 租金涨幅不够透明 ， 同一套房屋不同房间的租金涨幅甚至会存在不小差距 。
我们简单算一笔账 ， 看看租金涨10%对租客意味着什么 。
假如第一年签约的房租为3000元/月 ， 涨幅10% ， 意味着下一年的房租为3300元/月 ， 一年光房租这一环就要多交3600元 。此外 ， 自如每个月还会向租客收取服务费 ， 为房租的10% ， 房租上涨 ， 服务费也跟着上涨 。算上服务费的涨幅 ， 一年要多交3960元 。至于遇到20%以上涨幅的租客们 ， 这个数字会更高 。
对于此次“涨租风波” ， 自如方面6月7日回应 ， 二季度整体租金平稳 ， 续约平均涨幅不足3% 。至于租客反映的10%以上的涨幅 ， 自如表示 ， 主要原因可能是大部分业主委托协议中租金逐年按照一定幅度递增的约定 ， 导致涨幅超过平均水平 。
不止涨租问题 ， 上海疫情期间 ， 自如因无法履行对合租租客每月两次的保洁服务 ， 和租客之间产生了服务费纠纷 。目前 ， 上海仍有自如租客称在维权中 。
自如创立于2011年 ， 早期隶属于链家 ， 2016年成为链家集团旗下独立运营的子公司 。截至2021年4月 ， 自如已覆盖北京、上海、深圳、杭州、南京、广州等10大城市 。一路高歌猛进 ， 自如不仅收获了百万租客、数十万业主 ， 在资本市场也曾备受青睐 。
如今 ， 自如曾经引以为傲的新模式逐渐暴露出弊端 。迈进第11个年头 ， 自如还能留住人吗？
房子到期 ， “续租要涨24%”
顾琦住在北京东五环 ， 2021年7月以2590元/月的价格租下自如一间向南的卧室 。今年5月底 ， 她接到自如的电话 ， 对方提醒她提前一个月申请续约 ， 先付99元定金锁定价格 ， 然后在到期前一个月之前补齐房租的50% ， 余下的第一季度房租需要在到期前补全 。
她在自如App查看续约时发现 ， 续约房租涨价到2860元/月 。“这就是10.4%的涨幅 。”自如客服告诉顾琦 ， 虽然房租涨了 ， 但是服务费有优惠 。“这个优惠我看了 ， 减了411.84元 ， 合到每个月就减免了34块钱而已 。”她觉得这是“打个巴掌给个甜枣”的操作 ， “续租之后 ， 我每个季度的房租要多交810元 ， 此外还要一次性全部付清服务费 ， 一年3020元 。”
让顾琦感到不满的 ， 还有涨价机制的不透明 。
顾琦租住的是三室一厅的房子 ， 两间南向 ， 一间北向 。此前 ， 顾琦听说房租的普遍涨幅在3%左右 ， 算下来就是每月涨价几十元 ， 可以接受 ， 她隔壁另一间南向卧室的室友也曾向她确认 ， 去年续租的时候只涨了20块钱 。今年顾琦得知涨幅在10%以上后 ， 她和6月底到期的北向卧室的室友交流 ， 对方告诉她 ， 自己的卧室涨了将近7% 。这让顾琦更不平衡 ， “同一个房子里 ， 两个到期时间只差半个月的卧室 ， 涨幅差了3% 。”
深燃从各社交平台的公开信息了解到 ， 北京、上海、武汉等不同城市均有网友称 ， 续租自如时的租金涨幅达10%以上 。小红书一名博主讲述 ， 她租下的一间卧室6月到期 ， 续租价格同比上涨13% ， 每月多交300多块钱 。该博主表示 ， 1月是从朋友手中转租的这个卧室 ， 她的朋友住了两年 ， 第一年涨价40元/月 ， 第二年涨价60元/月 。该博主找客服不断协商之后 ， 最终自如以涨价70元/月为最后的解决方案 。
类似先涨价再根据协商情况降价的现象不是孤例 。据此前媒体报道 ， 有一位租客向管家表示自己要搬家并选择其他品牌 ， 管家即表示为其申请到了“特殊折扣” ， 从涨价300元变成只涨70元 。有租客认为 ， 这属于“会闹的孩子有糖吃” 。
10%的涨幅已经让租客难以接受 ， 甚至还有租客遇到20%以上的涨幅 。
住在北京双井的王肖是其中之一 ， 她去年7月以3230元/月（不包括服务费）的价格租下一间卧室 。到期前两个月可以查看续租价格 ， 王肖掐着时间 ， 在可以查看价格的当晚打开App ， 发现续租价格达到了3700多元 。她第二天又查看价格 ， 发现变成了3990元/月 。“我算了一下 ， 这是24%的涨幅 ， 太震惊了 ， 三居室的一间卧室就能涨这么多 。”经过协商、投诉、维权 ， 王肖最后得到自如方面的处理是 ， 续租价格改为3790元/月 。“象征性地降了200块钱 ， 我不能接受 。”
6月7日 ， 自如方面回应称 ， 数据显示 ， 今年第二季度 ， 自如全国租金水平保持整体平稳的状态 ， 环比波动幅度均在±2%范围内 。当前客户续约价格同比去年同期 ， 平均涨幅在2.5%-3% ， 这一幅度显著低于一线城市普租价格在过去一年的涨幅 。
至于租客反映的10%以上的涨幅 ， 自如表示 ， “主要原因可能是大部分业主委托协议中租金逐年按照一定幅度递增的约定 ， 以及个别房源在续约时确实可能因为业主重新签订合约、租客前期参与了优惠活动、周边房租因市场供求显著上涨等因素 ， 导致涨幅超过平均水平 ， 让租客对涨幅的感受较为强烈 。”
王肖并不认可自如的回应 ， “有混淆因果、坐地起价的嫌疑 。”
涨租背后 ， 自如为何惹众怒？
自如在回应中提到的一点涨价因素是“周边房租因市场供求显著上涨” ， 但一些租客的实际感受并非如此 。
拿王肖家附近的房源来说 ， 一年前王肖以3200元左右的价格租下房子 ， 彼时算是附近类似房源中的平均价格 。得知续约价格为3990元后 ， 王肖对比了自己所在小区的房源价格 ， 她发现 ， 和自己房间条件差不多的自如房源 ， 价格大多在3300元左右 ， 甚至还有特价房不到3000元 。
也就是说 ， 王肖同小区的其他自如房源 ， 在市场变化、通货膨胀等大环境的影响之下 ， 房租仍然是去年同期的水平 ， 但王肖的房子租金却要上涨24% 。
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左为王肖的签约价格 ， 中为续租价格 ， 右为附近类似的自如房源价格 来源/受访者供图
值得注意的是 ， 自如此次在北京、上海等地涨房租 ， 正好赶上了多地小区因疫情防控而特殊管理的情况 。一些上海的自如租客表示 ， 上海还处于封控的时候 ， 遇到自如涨价10% ， 这个时候不能搬家 ， 即便是不同意涨价 ， 也没条件换租 ， 只好接受这个涨幅 。
“我们小区5月初不允许外人进入 ， 附近小区有封闭的 ， 那段时间我们没办法看房 。在这样的情况下 ， 自如涨价那么多 ， 感觉不接受也得接受 。”王肖说 。
今年5月 ， 《北京市住房租赁条例》通过 ， 自2022年9月1日起施行 ， 其中规定了城市住房租金年度涨幅不超过5% 。目前 ， 该条例暂未施行 ， 但在此前 ， 住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》 ， 已明确城市住房租金年度涨幅不超过5% 。
【视点·观察|自如涨价，会逼退年轻人吗？】王肖认为 ， 每年根据市场波动涨房租可以理解 。不能理解的是 ， 在疫情搬家换租不便、周边房租并未大幅涨价的前提下 ， 给续租的老租客涨20%以上 ， 这种情况让她觉得被“杀熟” 。
疫情期间 ， 自如被诟病的除了涨房租 ， 还有服务费的问题 。3月底开始 ， 上海小区陆陆续续封控 ， 对于自如租客来说 ， 封控期间意味着4月的上门保洁服务无法履行 ， 甚至部分租客3月开始封控 ， 3月的保洁也没有完成 。如果遇到家电故障等问题 ， 也无法享受自如的上门维修服务 。不少上海租客要求自如退一部分服务费 ， 但最初的交涉结果只有自如给出补做保洁 ， 或给予几十元卧室保洁券的解决方案 。
5月初 ， 自如在“致上海自如客的第二封信”中说道 ， 选择退费的用户将收到实付单月服务费的40%作为本轮疫情中的受影响的保洁服务退费 ， 另一种方案仍然是补做保洁 。
对此种解决方式 ， 一些上海租客表示 ， 任何服务都没享受到 ， 却只退费单月的40% ， 并不合理 。而且 ， 补做保洁的操作不现实 ， 频繁打扫也没必要 。
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来源 / 小红书某上海自如租客
除了租客吐槽 ， 自如房东也有抱怨的声音 。
2020年 ， 自如被曝出大批量与业主解约 。据当时的报道 ， 2020年6月 ， 自如一位业主多次接到自如要求业主降租的电话 ， 理由是疫情导致空置率较高 。数月后 ， 在双方协商未果的情况下 ， 该业主的房租自动解约了 。事后 ， 该业主还要赔偿自如4000多元 。当时不少被强制解约的业主也是一样 ， 需要赔偿自如高额的装修费和家电赔偿费 。
自如11年 ， 模式经得起考验吗？
房租涨幅高、服务费履行项不明确 ， 是目前自如租客反映最多的两大问题 。疫情之下 ， 自如经得起考验吗？
拿服务费来说 ， 一些租客认为 ， 自如的服务费中没有明确保洁的费用明细 ， 才会导致退费规则变来变去 。该服务费中 ， 包含选房服务、保洁服务、维修服务、宽带服务、客服服务、管家服务6项 。据自如租客表示 ， 在这6项中 ， 常用且能被实现的只有公区每月两次保洁、宽带的办理以及维修 。
而且 ， 自如向每一间房间的租客都收取服务费 ， 以顾琦居住的三居室为例 ， 每月他们三户加起来要交将近700元的服务费 ， 真正用到的只有上述服务 。
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自如服务费包含项目 来源 / 自如App
曾在北京海淀区租过自如房源的高鑫告诉深燃 ， 只看保洁、宽带和维修三项能够被估价的服务 ， 也都没那么物有所值 。“房子里的东西不会天天坏 ， 我租的那段时间只有一次卫生间的灯坏了 。保洁每次上门打扫也很简单 ， 公区小的话 ， 打扫起来很快 。”至于宽带 ， 自行办理的费用也并不高 ， 更何况还能几个人分摊 。
同时 ， 一些租户反馈 ， 自如的服务也有“缩水”的嫌疑 。江小春在北京租了3年自如的房子 ， 她表示 ， “以前看房的时候有一个管家 ， 签约之后管家和租客有一个群 ， 有什么事情在群里说 ， 管家会处理 。现在取消了 ， 有什么事情要去App找云管家 。”云管家的沟通界面 ， 其实就是客服 。“我一个月交400多的服务费 ， 感觉不值 。”
自如的服务费中还包含一项“投诉受理” 。对此 ， 王肖也遇到了不好的体验 。在得知涨房租24%之后 ， 她多次在自如App上投诉 ， 但基本上都是未收到自如专员的电话 ， 投诉页面就显示“已完成” 。
江小春告诉深燃 ， 自己当初选择自如图的是省心、干净、服务好 ， 但经过这几年的变化 ， 房租涨了不说 ， 服务也不再能享受到以前的水平 ， “现在只剩装修漂亮了 。”
作为长租公寓的头部公司 ， 自如在长租模式上确实做出了创新 。正如江小春所说 ， 装修是自如当年打出品牌的一大优势 ， 也就是和业主签约之后 ， 把房屋统一装修 ， 购买风格一致的家具 ， 每个房间统一安上密码锁 ， 再出租给租客 。和传统中介公司相比 ， 自如的革新还在于不收取中介费 ， 收取的服务费也是标榜租期内不断履行的“服务” ， 而不是交了一次就找不到人的“中介” 。
短租模式、毕业生免押金、推出业主资产委托的新模式“增益租”等等 ， 11年来自如在互联网房产行业的地位和价值不可否认 。但是 ， 一路走来 ， 自如面临的争议也不少 。甲醛超标、暗藏偷拍摄像头、给租客喝了近一年的中水等事件都曾引起不小的社会舆论 ， 被曝出大幅涨租也不是2022年的新情况 。
看起来是租客和房东两头赚 ， 自如仍然不好过 。据媒体报道 ， 2015年至2017年自如累计亏损近13亿元 。天眼查显示 ， 2018年之后 ， 自如多次融资 ， 金额超百亿 。2019年6月 ， 自如完成了5亿美元的B轮融资 ， 2020年3月又拿到来自软银愿景基金的10亿美元 。不过 ， 根据已披露数据 ， 2019-2021年 ， 自如收入分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元 ， 经营状况尚未恢复到疫情前的水平 。
最近几年 ， 长租公寓出现了不少问题 。蛋壳、青客暴雷 ， 企业资金链断裂 ， 房东拿不到钱 ， 便驱赶租客 ， 租客交了钱没地方住 ， 加上当时盛行的“租金贷” ， 很多人住不了房子却还得继续还贷 。2020年11月 ， 自如分期、轻松付暂停使用 ， 没了这一“致命缺陷” ， 但长租公寓留下的信任危机依然存在 。
江小春说 ， 今年房子到期 ， 不会再选择自如了 。同时 ， 王肖也还在与监管部门沟通 ， 反映情况 ， 尝试解决问题 ， “等到实在解决不了我也只能搬走 。”在租客的流失间 ， 自如或许应该开始正视长租公寓的信任问题了 。
*题图来源于pexels 。应受访者要求 ， 顾琦、王肖、高鑫、江小春为化名 。

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