现在五十万的房子和五十万的存款十年后哪个能胜出？ _胜出

经济要持续发展，往往离不开货币政策环境的支持。如果是在正常的情况下，现在五十万的房子大概率会比现在五十万的存款值钱，哪怕期间面临着房价大跌的风险，但房价大跌、金融市场骤然降温，往往预示着经济下行乃至经济衰弱的信号，而存款或许只能够维持阶段性的保值，但长远来看，经济还是持续向好的，而房价、股价也是经济持续向好的重要体现，其长期保值增值能力也会远高于存款。因此，站在短期不确定风险的角度出发，存款尤其是现金类资产可能会具有一定的安全性，但中长期的角度，还是倾向于房子的保值增值能力。与此同时，房子还可以进行出租，进行抵押等策略，灵活性还是比较强的，而现阶段保持存款实力，很大程度上还是为了以更便宜的价格投资布局房地产或股票资产，归根到底还是为了实现资产的增值。

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中国自改革开放后，经济发展迅速，从过去20多年来中国商品房的蓬勃发展来看，房价是一路高涨，目前的房价已经达到令很多刚需仰望的高度。

楼市和股市一样，当价格达到众人都认为特别高的一个程度后，很多人就会思考，市场未来的潜力如何，纠结到底是持币还是持房，更为划算。

比如，最近很多朋友问到，现在50万的房子和50万的存款，在10年后哪个能胜出？

这个问题，实质上就是想问：当今房价已经很高了，10年后，到底是持有现在的50万的房子更值钱，还是持有现在的50万的存款更值钱呢？

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经济要持续发展，往往离不开货币政策环境的支持。虽然近两年房价处于相对高位，国内经济增长放缓，但长远来看，我国的经济发展还是持续向好的。而经济发展的整体向好在很大程度上决定着中长期房价的上涨趋势。

笔者认为，从过去20年的中国的经济发展和房价上涨的密切相关性来看，在正常的情况下，10年后，现在50万的房子大概率会比50万的存款更值钱。

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下面我们就来讨论一下这个老百姓都挺迷惑的问题，看看两种持有方式，10年后到底哪种方式的现金价值更高。

一，50万现金存银行，10年后，现金价值多少呢？

1，假如50万存5年定期存款，10年后现金价值多少？

目前，国内各大银行普通5年期定期存款利率为2.75% 。假如6年内利息不变，50万现金10年后有多少现金价值呢？

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第5年末，本息合计为

500000+50000*2.75%*5年=568750元。

第10年末，本息合计为

568750+568750*2.75%*5年=646953元。

可见，假如6年内银行5年期定期存款不变，50万现金，如果存银行5年定期至第10年末时，现金价值约为64.7万元。

2，假如50万存5年期大额存单，10年后现金价值多少？

相对于普通定期存款来说，大额存单的利率相对比较高；而且大额存单可以转让，相当于提前支取可挂档计息，兼具灵活性。因而大额存单非常受到存款用户的欢迎。

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在大额存单利率高低上，国内各家银行也是不同的。很多大型银行的3年期或者5年期大额存单利率都能达到4%以上，部分农商行5年大额存单利率甚至有超过5%的。

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假如50万现金，存5年期大额存单，当前利率4%且在未来6年内保持不变，那么50万现金10年后有多少现金价值呢？

第5年末，本息合计为

500000+50000*4%*5年=600000元。

第10年末，本息合计为

600000+600000*4%*5年=720000元。

可见，假如5年后银行5年期大额存单利息不变，50万现金，如果存银行至第10年末时，现金价值约为72万元。

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事实上，全球银行存贷款利率的趋势，从长期来看，低利率是未来的必然趋势。也就是说，如果5年后银行利率整体大幅下降，50万现金在10年后的现金价值或大大低于72万的。

从过去20年，中国银行5年期定期存款利率水平来看，1999年为4.5%，2009年为3.6%，2019年为2.75% 。

很明显，中国近20年来存款利率的下降趋势和幅度都是非常明显的。从趋势来看，未来10年，中国的存款利率也必定延续走低趋势。

显然，50万现金的10年的存款利息收益，前5年是确定的，后5年可能是明显低于以上计算结果的。

经过以上分析，笔者认为，现在50万现金在10年后现金价值在60～70万之间。

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二，50万元的房子，10年后现金价值是多少？

全国大部分城市的房价，经过上一轮潮水般地上涨，当前整体而言，房价已经不低了。最近半年来，大部分城市房价处于横盘整理状态。那么未来房价走向是上涨还是下跌？

分析房价必须结合国家政策、经济发展趋势、人口迁徙、社会偏好等多因素来讨论，用行业专家的说法就是——短期看政策，中期看经济，长期看人口。

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笔者认为，现在50万的房子10年后的现金价值，是由10年后的房价决定的。目前来看，未来10年，中国房价大概率会整体延续上涨走势。

1、中国未来10年的房价上涨的动力在哪里？

当今全球经济增长放缓，特别是今年的一场大疫情，更是打乱了我国的经济增长计划。人们对于未来房价的涨跌讨论，从未停止，疫情之下，人们对房价的涨跌看法更是大相径庭。

比如，判断未来房价会跌的人说，当前国内经济形势不好，大家都没钱，掏空6个钱包凑不够首付，家底都掏空了，实体企业效益下滑，收入减少，失业加剧，活着就好，哪还有钱买房子，没有需求房子自然就会降价......

又比如，判断未来房价会上涨的说，你看有钱人如此多，比如深圳千万级房子都要抢购，500万只能去角落蹲着，排队抽签还要看运气，中签率比打新股还低。再比如重庆，万人购房人潮涌动，好不热闹...... 再说了，过去20年，中国的房价不是一路涨过来的么？！

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透过现象看本质，未来10年房价上涨的动力在哪里？

1）经济继续发展和居民收入继续上涨，推动房价继续上涨。

我国的GDP从1999年的只有9.05万亿元，上涨到2019年的99.08万亿元，年复合增长率上涨12.71% 。

经济的发展会带动居民的收入增长，城镇居民的年工资从1999年只有9000多元上涨到2018年的82461元，2019年，全国居民人均可支配收入30733元，名义增速8.9%，和GDP名义增速基本持平。

事实证明，过去20年房价能够快速增长，核心要素是经济的持续发展和居民的收入的增加，未来我国经济仍然整体向好，居民的收入也会不断增加，必将推动房价的整体上涨。

2）居住需求还会继续增加。

一些人说，中国的人均住房面积约50平米，相当于一个人已经有1套正规1房，当今全国住房空置率预估达到30%，可见从这些数据来看，我国的房子确实已经很多了……

但也有更多网友笑称，在中国，凡事一旦被平均，就真难看出本质了。事实上，“二八”理论无处不在，表面上看人均房子是多了，实际上有的家庭N多套，很多家庭无房住。有的房子空置十年八年二十年，但也还有很多人挤在合租公寓......

刚需首套对房子的需求是刚性的，刚需首套不用说，必然还有。虽说城市的老土著还没有房子的不多了，但是新进城的80后、90后、00后，还是有很多没有房子的。现代人讲究生活品质，有的年轻人就算有父辈留下的老房子好几套，他们也更愿意自己单独买新房独立居住。

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2020年的一场大疫情，不知不觉间改变了很多人的认知，改善换房也越来越占据当今的购房主力。

就拿重庆来说，2000年前基本是8层以下的楼梯房，20年来，很多人抛弃“老破旧”的楼梯房，纷纷搬进电梯高楼。今年疫情过后，人们深感居住健康和安全是何等的重要，人们的改善需求也是急剧增加。从最新土拍的地块容积率到开发商新推出楼盘的业态和成交来看，低密度的改善型住房占据半壁江山，选择洋房的改善换房越来越多......

再回过头看前20年来这些“人均50平米”的房子，明显这些房子被人们称着“未来贫民窟”的电梯高层会逐渐被人们抛弃......随着人们生活水平的提高，未来更高品质的住宅、更健康更安全的绿色住宅必将更受人们欢迎和普及。

故随着经济的发展，未来10年，刚需也必定还有，改善性需求会越来越多，人们的居住需求必定还会继续增加。旺盛的需求，必定会推动房价的整体上涨。

3）对比发达国家80%的城镇化率，我国还有20%的增长空间。城镇化的不断提高，必定推动房价整体上涨。

中国目前的城镇化率还不及60%，而发达国家的城镇化率约80%，目前我国仅有北京上海天津三座城市城市化率超过80%......

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可见，我国的平均城镇化率还有20%的发展空间。从过去10年来，城镇化率增长的速度来看，10年间，我国的平均城镇化率增长约10% 。虽然随着城镇化率的越来越高，城镇化率增长会越来越缓慢，但是无疑未来10年我国还将继续城镇化，未来10年城镇化绝不会结束。

同时，我国又出台取消、放宽和完善城市落户政策，积极推动常住人口享有与户籍人口同等的城镇基本公共服务和社会保障，将进一步增加人民群众对城市的幸福感、认同感、获得感。需求有保障，居民在城镇购房的意愿会加大。

据权威统计和预测，2030年，我国的常住人口基本持平，但是城镇人口将进一步增长，全国平均城镇化率将接近70%的水平。

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可见，就算未来10年，我国平均城镇化率增长有所放缓，城镇化率仍然会以较高的速度提升，势必推动房价继续上涨。

4）市场预期及房地产的投资属性推动，未来房价走势仍将上涨。

过去20多年来，很多人从房价的上涨中实现了财富的快速增长，积累了大量的财富。民间盛传“今年不买房，一年又白干”，每个人的身边都有很多人因为买房，实现了财富的快速增长。

过去的经验证明，房子作为避险、保值增值的资产，是安全可靠的。人们对房子的投资属性认知，会推动居民继续购买房子，从而给房地产带来源源不断的购买力。

目前国内的金融理财产品对于老百姓而言，适合老百姓投资的很少，老百姓敢选择的更少。但是经济持续增长，通货膨胀仍然持续，能跑赢通胀的房产，必将继续成为老百姓家庭资金的首选；再加上投机炒房团的推波助澜，以及回首过去20年来中国房价的持续上涨，让社会预期出现了房价只会涨不会跌的假象，大众普遍预期未来房价会持续上涨。

在大家没有更好的投资渠道之前，人们对房产的保值增值认知，一时半会还不会改变。大众对房产市场的上涨预期，也会推动房价的上涨。

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经过以上分析，笔者认为，从经济上涨、居民收入上涨、城镇化率的持续及人们对于房价上涨的预期来看，未来10年，我国的房价整体仍然具备强劲的上涨动力，虽然上涨幅度可能会放缓，但是房价整体仍会延续比较乐观的上涨趋势。

2，现在50万的房子，10年后现金价值是多少？

1）过去10年中国的房价增速如何？

1999年~2009年：

1999年全国住宅商品房销售均价为1857元/平方米，2009年我国住宅商品房销售均价为4459元/平方米，房价翻了1.4倍。

2009年~2019年：

2009年全国住宅商品房销售均价为4459元/平方米，2019年我国住宅商品房销售均价为9287元/平方米，房价翻了1.08倍。

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2）现在50万元的房子10年后现金价值是多少？

1??参照最近20年房价涨幅估算

从两个10年的房价涨幅对比，房价的涨幅在放缓，后一个10年的房价涨幅仅为前一个10年涨幅的77.14% 。

假如下一个10年，房价的涨幅仍然将放缓，放缓速度以最新的这个10年（2009～2019）来参考，那么大致可以推测出：

未来10年后的2029年，房价的单价上涨幅度为1.08*77.14%=0.833倍。

2029年我国的住宅商品房销售均价为

9287元/平方米*｛1+（1.08* 77.14%）｝=17011元

如果按此比例测算，显然，未来10年房价的涨幅大约0.833倍。也就是说50万的房子，理论上估算，10年后的现金价值为：

50万元 *（1+0.833）= 约92.5万元。

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2??参照过去10年，通货膨胀系数估算

当然，最近的两个10年，是中国经济迅猛发展的20年，或许未来的10年，无论从经济的增长亦或是人们的居住需求的增长都将进一步放缓，未来房价的上涨幅度或许会稍微低于这个0.833倍的幅度。

但是未来10年中国的房价上涨趋势将继续延续，投资房产依然能跑赢通货膨胀。最典型的例子就2019年，在房住不炒的政策下，我国的房价还录得了8.7%的增长，2019年12月末M2余额198.65万亿元，同比增长8.7%，和全国房价增长率相同，再结合购房的杠杆效应，2019年投资房产使用3倍杠杆，轻松跑得赢通货膨胀。

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从中国近10年来的通货膨胀率来看，10年平均通货膨胀率为2.229% 。

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假如未来10年，10年的平均通货膨胀率仍为2.229%，房价的上涨继续跑赢通货膨胀，居民购房杠杆率为2倍，那么现在50万的房子，10年后的现金价值为

50万 *（1+2.229%*2*10）=72.29万元。

经过以上两种不同的参考依据分析，很明显，现在50万的房子10年后的现金价值可能是一个区间，这个范围为72.29～92.5万元。

经过以上分析，笔者认为，现在50万的房子在10年后现金价值大约在72～92万之间。

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经过以上分析比较，笔者认为，现在50万元的房子在10年后现金价值72～92万，而现在50万元现金在10年后现金价值为60～70万。显而易见，现在50万元的房子在10年后的现金价值会更高。

故笔者认为，现在50万的房子和50万的存款，在10年后，大概率来说，50万的房子会胜出。也就是说，通常来说，从中长期来看，持有房子还是比持有存款更为划算的。

不过，资产的增值保值都是为品质生活服务的，房子的变现无论如何也不如现金存款来得简单快捷。故笔者建议，无论如何，记得持有一定的现金资产，这是至关重要的。

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其他网友观点

上个月我有50万现金，我父母建议我去县城买房，我老婆建议我去省城买房，最后我把钱存了定期。

上个月我经营了5年的网吧，由于经营不善，转让出去了，到手有50万。因为没有外债，市区有房子，所以也就多了50万的流动资金。

我父母的建议和理由是：

我父母建议我去我们那里县城买房子，那里只要3000多一平米，买个毛坯房40万，然后装修10万足够了。

父亲说：“过去40年房价一直涨，很多城市房价很高也没有大跌，2008年大部分城市房价大跌，但是两年后又涨上来了。房子是不动产，我国城镇化还在继续，大量的农村人去城里打工，很多人在大城市买不起房子，就会回到县城买房。未来10年县城的房子肯定还会涨价，会涨1倍以上。”

我说：“县城的房子以后肯定会升值，但是我买了我也不会去住，你们现在也不会去住。县城的房子也不好出租，也就是空置在那里。而且以后乡村振兴，说不定大量的人员返乡创业，或者农村土地被集合起来再用机械化耕作。到时候大量资本流入农村，农村也需要很多工人，所以未来10年县城房价只能涨60%左右，勉强能战胜把钱存银行。”

因为我父母一般不会干预我做什么，所以他们只是建议，不会强求我做什么。

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我老婆的建议和理由：

我老婆建议我去省会城市买房子，也就是长沙，去年长沙房价大部分在10000—15000之间。建议我买12000元/平米的房子，100平米的，总价120万，首付40万，再拿10万装修。

我老婆说：“未来10年房价还会继续涨，也是最好的投资产品。长沙现在房价比较低，没什么泡沫。以后沿海城市有些工厂会内迁，那么长沙的人口流入会增加，以后房价肯定大涨。未来10年涨幅在100%以上。而且现在买了装修好，我们可以出租出去。”

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我说：“40万首付，10万装修，贷款80万，30年，每月要还贷4200多。房子就算出租出去，一个月最多也就2500元，我们每个月要补1700多，一年就是2.1万元。10年我们要补21万，但是以后房租会涨，所以10年我们总补的钱在15万左右。10年后，一共花费65万，还有20年房贷，还有102万要还。就我的观点，长沙房价确实没什么泡沫。但是长沙不缺地，人口流入会有所增加，但是不会大幅流入，未来10年房价涨幅在80%左右。也就是说10年后我们房子大概可以卖200万。200万减去还要还的102万，就是98万。先投入50万，后面补了15万，10年后得98万，复利计算得出，年化收益率4.4% 。”

通过一番计算，老婆有点晕，但是告诉她，年化收益率只有4.4% 。而且存在不确定性，如果未来10年涨幅只有60%，那么也就不能战胜把钱存银行。而且我说把钱存银行需要时随时可以取出来用，买了房子以后着急卖掉肯定会折价的。老婆听了也没说什么。

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我最后在银行存了大额存单，自己的观点是：

第一、本人预测未来10年大部分城市房价还会小涨，但是不会大涨。

1、我国人口众多，但是绝大部分居住在中部、东部、南部。很多地方人口密度很高，而且大部分地区农村种地赚不了什么钱，所以大家都往城市跑，都去大城市打工。

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2、全球绝大部分国家货币量每年都会增加，也就是说绝大部分国家每年都会发生通货膨胀。良性通胀是社会货币量增加的结果，如果社会货币量不增加，那么大部分钱被少部分人赚走了，那么金融就会陷入流动性危机，钱越来越难赚，消费反而会降低，又会导致恶性循环。

3、房子已经过剩，每年还在不停地建房子。有专家认为中国目前的房子能满足30亿人口的居住需求，要知道中国现在总人口才14亿，就算专家的预测有点夸张，但中国的房子是已经过剩了。

4、城镇化发展脚步放缓，现在我国城镇化水平已经超过了60%，已经到了工业反哺农业、城市支持农村的发展阶段了。近两年国家一直在提乡村振兴，发展农村，让农村闲置的土地产生效益。

5、房价涨了四十年，而且近20年涨得很快，没有一直涨的东西，任何事物都不可能朝着一个方向发展。

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第二、未来10年房价涨多少才能战胜把钱存银行。

1、我国有4000多家银行，银行竞争也很大，有些银行利息低，有些银行利息高。如果是50万存大额存单，一般一年最低可以给3.5%的利息，最高可以给4.5%的利息。为了安全起见，一般存一些中等规模的股份制商业银行，三年大额存单，利息有4% 。

2、全款买房，未来10年房价涨幅多少才能跑赢银行利息。存银行年化收益率是4%，那么10年复利收益是48% 。我认为未来10年房价涨幅超过48%的有很多。但是全款买房子需要很多钱，50万最多也就在县城和乡镇买房子。如果买了房子不住，也租不出去，也是不划算的。

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3、贷款买房，50万在很多城市只能付首付，如果是付首付，再贷款。现在房贷利率一般是4.9%，像150万的房子，贷款100万，10年，每月还10558元，10年要还127万。

如果是存大额存单，先是50万，年化收益率4%，10年后总共得74万。如果每月用10558元买保本型基金或者国债，年化收益率有3.8%，通过复杂的复利计算得出10后总共得154.3万元，加上前面的74万，总共是228.3万。

还要装修，装修要15万，15万存银行10年后总共得22.2万。228.3+22.2=250.5万。

也就是说150万买的房子，先付50万，后面的10年还清。10年后房子卖掉超过250.5万才能战胜把钱存银行。

150万的房子，10年后值250.5万，涨幅是67% 。10年后是二手房，打个九折，但是自己住10年或者出租出去，可以得25万多，刚好可以填补折价。

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最后综合得出，未来房价涨幅超过67%，买房子才能战胜把钱存银行，平均每年要涨5.27% 。过去十年大部分城市房价涨幅超过100%，未来10年我国处于高质量发展中，每年通胀率比以前也低了一些，加上前面大部分城市房价有泡沫，所以本人预测未来10年房价涨幅超过67%的城市只有33%左右。也就是说把钱买房子只有三分之一的把握战胜把钱存银行。

最后总结：

【现在五十万的房子和五十万的存款十年后哪个能胜出？】过去10年买房子确实是最好的投资，但是未来10年不一定是。如果是50万全款买房，一般情况是可以战胜把50万存银行的。但是如果是在较大城市买房子，50万是不够的，需要贷款，贷款是需要利息的。所以如果是50万付首付买房子，那么未来10年房价涨幅要超过67%才能战胜把钱存银行，本人预测只有三分之一的把握。