＂原＂V房产 摒弃“地上捡钱”、下沉社区团购，物管企业突破边界的首选？
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物企上市大年 ，
估值回归理性
“扩规模仍然是行业主旋律 ， 房地产行业白金十年还没有过完 ， 物业服务企业会迎来最好的黄金十年 。 ”在上述论坛上 ， 中指研究院常务副院长黄瑜如是称 。 绿城服务集团行政总裁吴志华亦指出 ， 物业管理行业已迎来“盛世” ， 体现在高增长、高估值、高确定性 ， 以及相关政策利好 。
无疑 ， 今年是物企上市“大年” 。 截至12月17日 ， 共有37家物企登陆港股、3家企业进入A股 。 除此之外 ， 包括龙头物企在内 ， 大部分物企是从地产企业中分拆出来的 ， 带有明显的地产属性 。
正因如此 ， 物企上市后其估值与母公司关联度较大 。 “物业管理企业平均估值在0.5-0.6左右的水平比较合理 ， 但个别公司会更高些 ， 包括金科、绿城等物业公司 ， 这与母公司及物管企业在行业中的排名有关 。 ”中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲称 。
“物业管理面积都是‘香饽饽’ ， 未来房企旗下物管企业可能是重要的平台 ， 以后母公司怎么发展 ， 对物企的重要性会越来越大 。 ”竺劲说 。
值得一提的是 ， 今年下半年开始 ， 前期活跃的物业股出现明显回调迹象 。 不过 ， 在雅生活集团总裁兼首席执行官李大龙看来 ， 物业行业基本面并没有发生太大变化 ， 物业股回调 ， 是由于投资者较为敏感 ， “‘三道红线’出台 ， 以及受疫情影响交付出现延迟 ， 导致投资者对物业估值打折 。 物业行业在投资者眼里 ， 还没有成为一个独立行业 ， 投资者对物业的定位是劳动密集型 ， 同时附属于地产 。 ”
那么 ， 2021年 ， 物企估值是否会有所提升？对此 ， 竺劲预计 ， 2021年物企估值会有所提升 ， 但不会回升至此前高点水平 ， “此前存在稀缺性因素 ， 如今供应量变大了 。 以前带有更多想象空间 ， 如今明确物企除住宅物业外 ， 还可以介入非居住物业及城市服务 ， 主要讲的故事是扩赛道 ， 考虑哪些公司未来能在这三个赛道胜出 ， 慢慢变得务实了 。 ”
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物业并购已然“起风” ，
上市潮会否持续？
然而 ， 对于正在准备赴港IPO的一些中小物企而言 ， 一则消息或让他们有些“紧张” 。
11月27日 ， 港交所刊发有关主板盈利规定的咨询文件 。 港交所认为 ， 最低盈利规定与修订后已调高的最低市值规定不相适应 ， 引起了对申请主板上市的公司质量的监管关注 ， 因此港交所建议将盈利规定按市值规定于2018年的增幅百分比调高150% ， 或按恒生指数平均收报点数（由1994年至2019年）的概约增幅调高200% 。 上述规定预期将于2021年7月1日起实施 。
在此背景下 ， 一些打算赴港上市的物企也因此加快了各项工作的推进步伐 。 投行人士预期 ， 明年7月前会迎来一拨赴港上市的高峰 。
新城悦服务集团首席战略官兼董秘尤建峰指出 ， 按照上述条件 ， 规模较大的前30强地产背景物业公司 ， 或市场化程度较好的第三方物业公司才有上市机会 。 这一政策执行后 ， 会减少物企的上市机会 。
在李大龙看来 ， 随着行业发展 ， 未来回归A股市场 ， 让更多国内投资人认可物业行业是一大趋势 ， “随着行业进一步整合 ， 房地产进入调整期 ， 物业管理行业进入整合和分化期 ， 将来头部企业或将有机会享受A股带来的价值红利 。 ”
事实上 ， 与房地产的发展路径相似 ， 物业服务的成长故事 ， 也始于规模 ， “冲规模”已成为行业共识 。 随之而来的 ， 是物企开启了一轮股权投资或收并购 。 新京报记者注意到 ， 在今年上市的物业服务企业中 ， 大部分企业都表示 ， 将募集的资金用于收并购等战略扩张 ， 物业并购已然“起风” 。
“截至目前 ， 今年上市公司公布收购达34例 ， 总金额接近100亿元 ， 此外还存在一些一级市场并购案例 ， 预计未来上市公司并购会进一步加剧 ， 除了一级市场并购外 ， 未来一段时间里 ， 可能会出现二级市场并购和整合 ， 包括跟上市公司进行股权、生态链上的植入等 。 ”碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示 。
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