【＂原＂英伦投资客】赶在英国出台“海外买家税”前买房，你真的赚到了吗？
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本周三（3月11日）英国出台海外买家税的消息 ， 相信大家都知道了 。英国官宣后后 ， 有很多准备买房或已经买房的读者问到我 ， 主要集中在以下三个问题：1. 我在2020年3月11日前买房交换合同 ， 会不会被征收海外买家税？2.我在 2021年4月1日之前买房并交换合同， 也就是 海外买家税正式实行之前， 会不会被征税？3. 海外买家税对房地产市场会造成什么影响？对于第1和2 ， 我先从英国财政部最新公布的《税收立法和税率概览》来解释一下海外买家税和交换合同的细节 。在微信后台回复\"0314\"可获取文件在文件的第19页中写道：“在2020年预算案中 ， 政府已确认会从2021年4月1日期征收2%的海外买家税 。 ”“如果在2020年3月11日之前交换合同 ， 但是房产交易在2021年4月1日后交付 ， 那么 过渡性规则 可依据具体情况适用 。 ”也就是说 ， 只要在2020年3月11日 之前 交换合同 ， 无论何时交房 ， 都不会受海外买家税影响 。从这个角度看 ， 之前赶在3月11日之前在英国买房并交换合同的人 ， 还真的省到了 ， 不用交海外买家税 。另值得注意的是 ， 如果是你在2020年3月11日 之后 交换合同 ， 那么海外买家税的征收将取决于交房的日期：2021年4月1日之前交房 ， 不用交海外买家税
2021年4月1日之后交房 ， 需要交海外买家税
总结来说 ， 如果买家在2020年3月11日之后交换合同 ， 且房子的交房时间在2021年4月1日之后 ， 那就需要交 海外买家税。如果还是不明白 ， 可以看看下面这个表 。“海外买家税”出炉 ， 对房产影响几何？说完海外买家税的细节 ， 下面继续说第3点 ， 也就是对房地产市场的影响 。首先是可能会刺激一波现房购买 。在海外买家税正式公布后 ， 人们为了避税 ， 会更倾向于购买 现房 ，以及 在2021年第一季度或之前交房的 房产 。从过去的经验来看 ， 政府每次新征收或 增加印花税率 ， 势必会引来一波 购房潮。无论买家是作为个人投资、自住亦或是第一套房 ， 即将到来的新印花税都会在短时间内大幅促进房产交易 ， 这一点海外买家也不例外 。要知道 ，鲍里斯近期赢下双12大选后 ，伦敦豪宅市场在 “鲍里斯反弹” 效应下 ， 数额惊人的交易频频出现 。根据Hamptons International的数据显示 ，在2019年 下半年 ，伦敦 市中心 55% 的房产被 海外买家 买走 。因此 ， 在“鲍里斯反弹”和“海外买家税”的双重效应下 ， 伦敦房地产市场可能会引来一波加速购买 。第二 ， 海外买家的购房成本 。对于海外买家而言 ， 新出的印花税无疑会增加购房的成本 。不过 ， 英国政府设定的2%税率 ， 比之前在保守党竞选纲领提出的3%要低了一些 。可以看出 ， 英国政府是在试图不过度干预房地产市场的情况下 ， 非常谨慎地推出了这一政策 。众所周知 ， 英国房产之所以受到世界富豪的青睐 ， 主要是房产收益相对于其它国家更高、更安全 。那么 ， 这2%的海外买家税是否会影响买家的收益 ， 可以先看下面这张图 。可以看到 ， 伦敦的购房成本虽然比较高（绿色） ， 但是 持有成本（黄色）和出售成本（蓝色）都很低。不同于美国、加拿大和澳大利亚 ， 英国是没有房产税的 ， 只有一次性付清的购房印花税 。而且 ， 相对于 香港、新加坡和加拿大超过10%的印花税 ， 英国新增的2%海外买家税可以说是非常之低 。伦敦市中心房产的海外买家 ， 其中就有16%是来自亚洲的投资者 ， 欧盟和中东分别占到16%和12% ， 美国占到了5% 。更重要的是 ， 英镑因新冠疫情影响 ， 在过去一周出现暴跌 。英镑兑人民币汇率从 9.04 跌到8 .60 ，贬值将近 5%。因此 ， 对于海外买家而言 ， 目前汇率处于地点的英镑 ，不仅能够覆盖到海外买家税所增加的购房成本 ， 还能省下不少现金 。3. 贷款成本也变得更低了 。这周三（2020年3月11日） ， 英国央行行长卡尼宣布紧急降息50个基点 ，将之前0.75%的利率降至 0.25%， 达到了 英国有史以来的最低水平 。英国央行 行长卡尼还 表示 ，“如有需要 ， 英国央行不排除进一步降息至0.25%下方 ， 接近但处于零水平上方 ， 目前英国央行仍有12.5个基点的降息空间。 ”而且 ， 英国央行 还要继续向市场释放超过1000亿英镑的贷款 ， 以减缓新冠疫情对经济造成的影响 。要知道 ， 在此之前 ， 英国贷款价值比为75%的购房出租贷款利率 ， 已经下降到了 2%。加上英国此轮紧急降息、央行大放水 ， 海外买家的借贷成本将会进一步降低 ， 刺激更多买家借助杠杆进入英国房地产市场 。总的来说 ， 在3月11日之前交换合同的 ， 无论什么时候交房都不需要交海外买家税 。但对于在3月11日之后交换合同的买家 ， 如果是在2021年4月1日之后交房 ， 那么则需要多支付2%的印花税了 。如果你已经错过了3月11日 ， 并有在英国置业的意向 ， 可以关注2021年4月1日前交房的项目 。
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